福建法治报-海峡法治在线12月7日讯  现实生活中，如果被法院拍卖的房屋正处于租赁期间，那么房屋的买卖会影响承租人租赁房屋吗?如果承租人向法院出示的租赁合同系伪造且对抗法院强制执行呢?

近日，南平市延平区人民法院对这样一起执行异议案件依法作出不予受理的裁定，并依法强制腾空涉案别墅并交付买受人。

图中别墅系价值600多万元的执行标的物

高价竞得别墅无法入住

涉案别墅位于闻名于世的双世遗武夷山度假区九龙湾假日酒店后面，崇阳溪畔。

2015年5月15日，买受人吴先生经3次拍卖，以622万元的最高价竞得了法院依法委托评估、拍卖登记在福建某茶业科技发展有限公司名下的该别墅房产， 并于2015年5月19日支付完全部购房款项。

正当吴先生准备入住时，遇到了烦心事：拍卖成交后，法院在移交房屋过程中，案外人肖某于2015年6月17日以其为该房产的租赁权人为由向延平区法院提出执行异议，拒绝交付房屋。

法院依法审查后作出对肖某的执行异议不予受理的裁定。后肖某向南平市中级人民法院申请复议，南平市中级法院经审查后于2015年8月24日依法作出驳回肖某的复议申请，维持延平区法院不予受理的裁定。

异议审查程序结束之后，延平区法院多次通知案外人限期交付房产，但肖某仍然拒绝交付。

伪造租赁合同规避执行

法院调查发现，肖某提交的租赁合同严重违背市场交易常理。被执行人福建某茶业科技发展有限公司于2010年5月以251.4万元购买涉案房产。肖某于2010年6月与被执行人签订租赁合同，租赁期为2010年6月至2030年6月，合计租金280万元，20年租金超过房屋购买价款。且在租赁合同签订18月后才支付第一笔租金，在租赁期尚有17年未到期时将剩余租金全部付清，严重违背市场交易常理，案外人肖某无法作出合理解释。

法院调查还发现，签订合同的双方对房租支付的金额及时间、方式陈述不一致。肖某提供的支付租金转账凭证两份，汇款人不是肖某，收款人亦非房屋所有权人。

此外，肖某提供的租赁合同落款时间为2010年6月20日，合同落款处被执行人福建某茶业科技发展有限公司由洪某签字，肖某称该份合同系与公司法定代表人洪某签订的。但法院在工商部门调取的工商登记资料显示，洪某于2011年7月20日才经工商登记变更成为福建某茶业科技发展有限公司法定代表人，在这之前并不是公司法定代表人亦非公司的股东成员。故该份租赁合同明显系后期串通伪造，没有法律效力，属规避执行行为。

据此，法院依法驳回肖某的执行异议，并决定对涉案房产予以强制执行。

法官说法：

虚假租赁合同

不具法律效力

执行法官表示，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定的是租赁物的所有权发生变动时，租赁合同的效力问题。在租赁合同中有一个基本的制度叫“买卖不破租赁”。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。

适用买卖不破租赁是有附条件的，本案执行法官指出：第一，租赁合同已成立并生效;第二，租赁物已交付承租人;第三，所有权发生变动是在租赁期间;第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。但在本案中，案外人肖某提交的租赁合同系伪造，因此，不具备法律效力。

（见习记者 汤仙念 通讯员 曾兴冰）