法院：买方违约无权要求房产代理公司退还意向金

福建法治报-海峡法治在线8月13日讯   莆田男子郭某欲通过房产代理公司购买位于莆田市荔城区某房产。然而，当该公司在委托期限内促使卖方同意买方提出的交易条件并按约将买方的2万元意向金转作定金付给卖方后，郭某却反悔了，并到莆田荔城区法院起诉要求房产代理公司退还意向金。近日，莆田荔城区法院审理了该案件。

郭某欲购买位于莆田市荔城区刘某名下的房产，由于工作繁忙，委托莆田某房产代理公司与房主刘某洽谈购房事宜。房产代理公司接到委托后，积极与郭某进行沟通，并对房产进行评估，在确认了郭某的具体需求后，三方于2017年8月28日签订《意向金协议书》一份，约定：郭某委托房产代理公司购买刘某名下的房产并提供居间行纪服务;房产代理公司要与卖方刘某达成郭某提出的交易条件，即房屋成交价格为123万元，其中首付48万元，按揭贷款75万元，过户费由郭某承担;同时为表诚意，郭某在签订本协议当日支付给房产代理公司意向金2万元，若房产代理公司与卖方刘某达成上述交易条件，郭某授权房产代理公司将2万元意向金转给卖方刘某，作为郭某向刘某购买该房屋的定金。反之，若房产代理公司未能在委托期限内与卖方刘某达成上述交易条件，则如数退还郭某意向金等内容。

协议签订后，郭某按照协议约定向房产代理公司支付了2万元意向金。同日，房产代理公司积极与房主刘某进行沟通，在房主刘某同意郭某提出的交易条件后，房产代理公司将郭某的2万元意向金款项汇入刘某的银行账户，并安排郭某与刘某见面协商购房事宜。

次日，郭某和房主刘某及刘某妻子沈某到房产代理公司共同协商买卖房屋事宜，房产代理公司作为居间方，拟定了《房产买卖、居间合同》一份，该合同中载明：该房屋位于莆田市荔城区拱辰街道，总价值123万元。签订合同当日先付购房定金10万元，之后查证产权无异议后再付首期款38万元，办理好产权过户手续后支付余款73万元;预留2万元房款由买方于完成产权过户当日交由房产代理公司托管，待买卖双方办理好房产交接手续并结清原始费用时，再由房产代理公司直接付清给卖方;房屋产权过户至买方名下的所有费用由买方承担等内容。

核对无异后，卖方刘某直接在合同上签字，但买方郭某却犹豫着没有签字。之后，郭某由于种种原因不愿意购买刘某的房产，要求房产代理公司退还2万元意向金。房产代理公司拒绝返还意向金，并告知郭某，已将2万元意向金转给房主刘某。

郭某向房产代理公司要求退还2万元意向金无果，以某房产代理公司未经其同意擅自将2万元意向金转给刘某为由，向莆田市荔城区人民法院提起诉讼，要求房产代理公司退还2万元意向金。

法院判决：

近日，荔城法院经审理认为，郭某与某房产代理公司签订的《意向金协议》，合法有效，应受法律保护。《意向金协议》明确规定，郭某与卖方达成交易条件后，郭某授权房产代理公司将2万元意向金转给卖方作为购买房屋的定金。

此案中，在案证据足以证明郭某与卖方在房产代理公司的居间服务下就涉案房产的买卖事宜进行协商，房产代理公司拟定的《房产买卖、居间合同》中载明内容符合《意向金协议》中所约定的内容，且卖方刘某已在该合同上签字，反映出房产代理公司按照《意向金协议》开展居间服务的事实，系郭某一方没有签约导致《房产买卖、居间合同》未成立，某房产公司并不存在违约。

据此，法院判决：驳回郭某的诉讼请求。

宣判后，郭某对法院判决不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法：

在此案中，依照郭某和房产代理公司的约定，只要达成“交易条件”，则2万元的“意向金”即转为定金。经过协商，卖方同意了“交易条件”并在合同上签字，这时，原由郭某缴纳的2万元“意向金”已经变为购房“定金”。 在整个事件的发展过程中，房产代理公司完全是按其与郭某签订的《意向金协议书》约定的内容在履行义务，没有存在违约行为。郭某反悔不买房屋(或不签订购房合同)，依照我国《合同法》的相关规定，其无权要求房产代理公司退还2万元意向金。况且，根据我国《合同法》、《担保法》的相关规定，卖方在买方违约的情况下也有权没收买方支付的定金。

法院提醒购房者，在签订包括“意向金”在内的与购房有关的协议之前，一定要仔细阅读协议内容，并对自己的购房需求、经济能力、履行能力等进行充分考虑后，再支付“意向金”，避免给自身造成额外的、非必要的损失。