福建法治报-海峡法治在线11月15日讯 买房子前，开发商对外宣传该项目22层以上系超大落地窗，但是交付时却发现是高窗，对于一套价值近千万元的豪宅，遇到这样的事情，业主当然是堵心，但是开发商却说宣传所说的超大落地窗并不是所有的窗户都是落地窗，而业主认为即使如此，那最重要的主卧和客厅应该要大落地窗的。近日，厦门市思明区人民法院审结了这么一起商品房预售合同纠纷案，作出了一审判决。

业主：开发商涉嫌欺诈，消费者起诉索赔

2016年4月16日，厦门的王女士与A房地产公司签订《商品房买卖合同》(即本案讼争合同)，约定王女士向A公司购买位于厦门岛内的某高端住宅项目房屋一套，建筑面积223.9平方米，总金额9314513元。

王女士说，她在看房过程中，A公司多次向其宣称该房屋的客厅(包括卧室)系7.2米面宽横厅，具超大落地窗，享受巨幕窗天海景，其样板房也做出了同样落地窗的展示(样板房系低楼层，落地窗有小部分承重柱)。而且，在A公司销售广告和宣传也均宣称22层以上的高楼层系超大落地窗，享受巨幕窗天海景。

然而，2018年9月，王女士进入讼争房屋时，却发现房屋根本不是落地窗，而变成了高窗，窗户下沿距离地面达一米多高!

王女士想要把高窗恢复成超大落地窗，多次与A公司沟通，却被告知讼争房屋原本规划就是高窗，且无法恢复变更成落地大窗。

无奈之下，王女士向思明区人民法院提交了诉状，向开发商索赔223.9万损失以及其他损失费用。

王女士认为，A公司销售广告和宣传所承诺的超大落地窗对其购买房屋有着重大的影响。A公司实际交付的房屋与承诺严重不符，严重违反了合同约定，王女士有权拒绝交接并要求出卖人承担逾期交房违约责任。

同时，A公司在明知讼争房屋不是落地窗的情况下刻意隐瞒该事实，将讼争房屋以落地窗房屋同等的价格销售给王女士，其行为已构成欺诈，应按照消费者权益保护法的相关规定增加赔偿。开发商：销售时已明确告知，并不存在欺诈行为

A公司否认了王女士的说法。A公司认为其交付给王女士的讼争房屋为落地窗户型，A公司根本不存在违约。

A公司辩称，该项目的高台窗户型是指户内每面窗户均为高台窗，而落地窗户型并非指户内全是落地窗。在落地窗户型中，客厅、卧室或是卫生间都可能是高台窗设计，有些客厅的落地窗中还有承重墙，在此情况下，王女士诉请将高台窗“恢复”成超大落地窗不具有明确的操作标准。

此外，王女士主张的房价是主观判断的结果，根本不能作为主张房屋差价损失的依据。讼争房屋依据规划设计本就是客厅(包括餐厅)和主卧为高台窗，A公司未欺诈销售，无需承担违约或赔偿之责，亦无义务将高台窗变更成落地窗。

在法庭上，A公司坚称，自己并无欺诈的主观意图，也无欺诈的客观行为。

对此，A公司提出三个理由：

其一，A公司提供的微信宣传软文、沙盘、楼栋立面图等均不存在因欺诈购房者而隐藏高台窗设计的情况。在购房者可查阅的资料中，A公司均未载上讼争房屋的客厅及主卧为落地窗。

其二，该项目8号楼的售楼价格是规律的，高台窗和落地窗之差对房屋价格并无重大的影响。A公司是根据楼层高低及户型大小进行定价的。

其三，A公司在销售过程中从未允诺讼争房屋的客厅(包括餐厅)和主卧等均为落地窗。若王女士在购房时对讼争房屋的窗户高低及分布存在分歧，也应是王女士存在误解，而不应认为A公司存在欺诈。法院判决：开发商构成违约，是否欺诈难以认定

本案双方当事人的争议焦点在于，A公司是否在销售过程中明确告知王女士讼争房屋客厅(包括餐厅)和主卧的窗户类型。

思明区法院经审理后认为，讼争房屋是落地窗还是高台窗，虽然不会影响房屋本身的居住使用功能，但无疑会对购房人的居住体验产生影响，从而影响房屋定价。尽管A公司否认其销售人员在销售过程中承诺是落地窗，但A公司曾在其官网上明确载明， “7.2米面宽横厅，超大落地窗，极致享受巨幕窗天海景”，这无疑对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，约束双方当事人，A公司未交付符合约定的房屋，构成违约，应当承担违约责任。

主审法官认为，对于普通购房者而言，即便相关图纸、沙盘模型显示讼争房屋的客厅窗户为高台窗，也不能苛责王女士在购房时对图纸、沙盘进行严格的审查，从而不能认定A公司已在销售过程中明确告知了王女士讼争房屋的客厅窗户为高台窗。尽管A公司对讼争房屋的宣传确有失实之处，但考虑到该房地产项目确实存在落地窗和高台窗两种户型，难以认定A公司存在欺诈的故意和行为，但可以认定A公司存在重大过失。

王女士诉请A公司将讼争房屋由高窗恢复成超大落地窗，不符合规划设计要求，法院不予支持。

此外，鉴于难以认定A公司存在欺诈的故意和行为，王女士诉请A公司因欺诈行为赔偿王女士损失9314513元，缺乏事实和法律依据，法院也不予支持。

最终，法院综合考虑讼争房屋的坐落位置、周边环境以及居住体验等因素，讼争房屋客厅由落地窗变更为高台窗，对讼争房屋的价格影响酌定按总房款的5%确定，即A公司应赔偿王女士经济损失465725.65元(9314513元×5%)。

法官提醒：

为避免日后的纠纷，大家可以在购房时提出要求，跟开发商做明确约定，实际房屋和样板间什么是一样的、什么是不一样的，可作为购房合同中的“补充条款”进行明确。

（本报记者 王淯滢 通讯员 思法宣）