福清市海口司法所联手专业律师巧解纠纷

福建法治报-海峡法治在线6月21日讯  “一个小区，没有物业管理不说，家里发生火灾却发现消火栓里居然没水。消火栓就是个‘摆设’!”

“小区都交付这么多年了，开发商怎么还要承担小区的消防安全责任?没这回事!”

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日前，一场突如其来的大火，让福清市海口镇一小区业主和开发商的矛盾顿时“升级”，双方互不相让，矛盾一触即发。为此，当地司法调解部门联手专业律师，利用律师的法律专业知识和技能，阐明焦点问题，让双方都冷静对待，最终巧解了这起纠纷。

念某辉是福清市海口镇一小区业主，由于常年在外经商，家里只有两个年迈的老人居住。今年4月2日傍晚，念先生家中不慎失火，突如其来的火灾让两个老人手足无措，他们在简单自救的同时，立即拨打了119电话求助。谁料当消防官兵赶到现场时，却发现大楼的消火栓里没水，这直接导致错过了最佳的灭火时间，念家损失惨重。

“开发商所建小区消防设施管理不善，消火栓里居然不通水，存在重大安全事故隐患。要是消火栓里有水，我们也不至于损失这么严重。”火灾发生后，念先生及家人认为，对于他们火灾的损失，开发商理应承担全部责任。

而开发商认为，原物业公司撤离后，该花园小区多年来一直未委托其他物业公司进行管理。没有物业，居委会方面应当组织业主、使用人签订防火协议，明确消防安全管理责任，对建筑消防设施进行维护管理。作为开发商，小区都交付多年了，不应承担小区消防安全责任。

“况且，念先生在火灾之后并没有向消防部门申请进行火灾原因鉴定，也未聘请评估公司进行灾情损失评估，火灾责任怎么区分?灾情定损怎么明确?”开发商代表提出质疑。

由于双方围绕赔偿问题争执不下，福清市海口司法所介入调解。由于该案件涉及《消防法》以及《侵权责任法》等相关法律法规，为让双方能够从法律角度理性地看待问题，调解员请来专业律师合力解决矛盾焦点所在，让双方吃下“定心丸”。

福建一家律师事务所谢律师分析后认为，审理该案有两个关键点：一是确定火灾发生原因，明确事故责任主体;二是确定损失。但是本案中，念家在火灾发生后未及时向消防部门申请作出火灾事故认定，也未申请相关评估单位作出损害评估，导致这两个关键点存在着无法查清的困境。“这对你来说是个‘硬伤’!”调解前，律师给念先生打了剂“预防针”。

随后，经过调查分析案情，调委会与律师方面认为：因为念先生未能提供由消防部门出具的火灾原因认定书，只能认定火灾原因不明，因此不予支持其要求开发商承担火灾造成全部损失的请求。

但依据我国《消防法》第29条“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效”之规定，没有物业小区的楼盘开发商没能对消防设施进行有效管理，致使发生火灾时灭火救助不及时，导致念先生家损失扩大的实际情形，从法律层面可以认定开发商在履行合同义务时存有瑕疵。

同时，根据我国《侵权责任法》第26条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”的规定，可以裁定开发商在该事件中不负火灾责任，但应承担消防设施的维护管理责任。至于责任大小，则要厘清消火栓无水的问题在多大程度上对火灾造成影响，具体加大了多少损失，这个本来需要有权威机构(比如消防部门)的量化数据，但由于双方都无法证明损失数额大小，调委会便动员双方本着实事求是和公平公正的原则来处理损失赔偿问题。最终，双方自愿达成和解，开发商同意以帮困救助的形式一次性补偿念先生5万元经济损失。这起争执和平解决。

律师有话说:

“有物业公司的小区居民遇上类似问题，应该找物业公司维权。”谢律师介绍说。没有物业小区的消防安全责任追究比较复杂，为破解难题，有的省市在地方消防条例中明确规定：“未委托物业服务企业对住宅区物业进行管理的，社区居民委员会、村民委员会应当组织业主、使用人签订防火协议，明确消防安全管理责任，对疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行维护管理。”

她认为，物业和开发商原因导致的消火栓无水，物业和开发商应对由此产生的因无水导致火灾扩大损失部分承担责任。

她也提醒市民，遇到类似情况要及时对现场拍照取证，搜集侵权照片、影像资料(如消防通道被车辆堵塞、消火栓无水等情况)作为证据资料，并及时向公安消防部门申请进行火灾事故责任认定，最好有无利害关系第三人证明。同时，应及时搜集整理家中受损财物的购买凭据、票据，第一时间向评估机构申请对火灾损失进行评估，便于协商解决纠纷，如果不成可以诉诸法院。

(本报记者 陈钦祥 通讯员 陈金贵)