法院：开发商应赔偿购房者损失

福建法治报-海峡法治在线5月30日讯  楼市竞争日趋激烈，为吸引购房者眼球，“赠送面积”成了开发商售楼的重要手段之一，但交房时购房者才发现“赠送面积”无法兑现的情况也屡见不鲜。近日，长汀县人民法院审结一批涉及30户购房者与某开发商之间的商品房预售合同纠纷系列案件，判决开发商按照合同每平方米单价的80%赔偿承诺购房者赠送部分面积的损失，维护了购房者的合法权益。

2016年3月，购房者到长汀某售楼处了解楼盘户型，户型系两套单身公寓合并为一套的中户型住宅(新户型)。开发商在售楼大厅摆放的“置业计划书”上以明显方式将新户型与老户型(前期开盘户型)之间的公共面积(公共走廊)标识为“赠送全部面积”，售楼人员也向购房者口头说明“赠送全部面积”区域可以做厨房，这样“计价面积”区域和“赠送面积”区域合起来就可以分隔为“两房两厅一厨一卫双阳台”，售楼书封面也以显要文字将“两房两厅一厨一卫双阳台”加以注明。交房时，开发商在新、老户型的公共面积外立了入户门，将此公共面积作为“赠送全部面积”划入户型套房内面积。30多名购房者见有如此好的事，纷纷与开发商签下购房合同。

但交房后，因老户型业主向相关部门投诉，要求将设立在公共面积的户型入户门拆除，恢复公共走廊使用功能，导致开发商承诺的“赠送全部面积”无法兑现。30名购房者认为开发商以虚假宣传的手段诱使业主购买该户型的行为构成欺诈，为维护自身权益，遂向法院起诉要求开发商赔偿损失。

法院审理：

经审理，法院认为，开发商在其销售大厅展示的“置业计划书”户型图中对赠送面积部分的标示和其工作人员以口头承诺等方式向购房者发出要约后，购房者据此与开发商签订《认购书》《商品房买卖合同》的行为属合同法上的承诺，因此双方关于赠送面积的合同关系成立。但因赠送部分的公共面积为该栋楼全体业主所共有，开发商的赠送行为损害了全体业主的利益，因此这部分的赠送内容属无效。

此外，开发商已按承诺的内容设立入户门将赠送部分交付给购房者，而开发商拆除入户门既是执行有关主管部门的行政决定，也是承担合同无效后履行恢复原状的民事法律行为，拆除行为具有合法性和正当性。由此，开发商的行为尽管不构成欺诈，但却对购房者的签约意愿产生一定的影响，开发商明知是公共部分仍对购房者承诺予以赠送，应对购房者期待合同履行后的利益损失承担赔偿责任。

法官提醒：

随着楼市竞争日趋激烈，“赠送面积”这种噱头往往是开发商提高竞争力的重要手段，但开发商所谓的“赠送面积”在实际交易中尚存在诸多问题。以该案为例，一方面，开发商承诺的赠送面积明显是业主共有部分，这样的赠送行为必然损害全体业主利益，这部分的赠送内容在法律上应属无效;另一方面，开发商承诺赠送的面积是否能够计入《不动产权证》也还存在许多现实问题。

因此，购房者在买房时应权衡利弊，谨慎看待“赠送面积”等问题，以免造成不必要的麻烦。

（本报记者 陈章群 通讯员 陈立烽 吴桃荣）