房屋买卖后未过户 拆迁款应归谁所有
2019-05-28 11:16:25
来源：福建法治报
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法官：买方应得到拆迁补偿款及房屋安置等权益
福建法治报-海峡法治在线5月28日讯 日常生活中，亲兄弟之间因为关系亲密，找对方购买房产时往往未及时过户，这也引发了一系列纠纷。安溪一对亲兄弟在达成房屋买卖协议20多年后，因拆迁起了争执。房子未过户，拆迁款应归谁？近期，安溪县法院依法审理了一起关于房屋拆迁引发补偿款归属纠纷的案件。
未过户房产变成拆迁房
兄弟因拆迁款对簿公堂
庄某峰与庄某进是兄弟关系。1995年3月，庄某进将一套房屋及附属设施卖给弟弟庄某峰，双方达成了《房屋买卖协议》，庄某进随即将上述房屋交付给弟弟装修并居住使用。
1995年4月、2008年4月，庄某峰分两次支付全部购房款后，双方签订了《房屋买卖协议》，庄某峰听从庄某进“反正我们是亲兄弟，不用办理产权过户”的意见，未办理产权过户手续。
2015年11月，该房产被纳入征收范围。几个月后，庄某峰按要求腾空房屋，上述房屋已被拆除。因双方一直没有按《房屋买卖协议》约定到房屋登记机关办理产权变更登记，兄弟俩对上述征收房屋拆迁补偿安置权益发生纠纷，庄某峰诉至法院，要求法院确认涉案房屋因拆迁所得的拆迁权益归其所有。
房屋买卖协议具约束力
法院判决支持买方诉求
法院经审理认为，庄某峰与庄某进签订的《房屋买卖协议》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，具有法律约束力，庄某进作为涉案房屋登记的所有权人，在取得对因征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益后，在一定意义上，是其在《房屋买卖协议》中的合同权利出卖给庄某峰涉案房屋的对价。
法院认为，庄某峰请求确认其享有《房屋买卖协议》中庄某进出卖给其涉案房屋对应的征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益，符合法律规定和诚实信用原则、权利义务相一致原则，法院依法予以支持。
法官说法：
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，庄某峰与庄某进虽然签订了《房屋买卖协议》，并按照协议的约定向庄某进付清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理所购买房屋的房屋所有权权属变更登记，故庄某峰对所购买的房屋虽实际占有、使用，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。
依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因政府征收拆迁而消灭，故庄某峰已无法实际取得涉案房屋所有权。
此外，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，庄某进在已收取了全部购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至庄某峰名下，现因政府征收拆迁的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，庄某峰可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益。庄某峰请求确认其享有《房屋买卖协议》中庄某进出卖给庄某峰涉案房屋对应的征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益，符合法律规定和诚实信用原则、权利义务相一致原则，法院依法予以支持。
法官提醒：买二手房切记办理产权过户手续
虽然本案的买方胜诉，得到了拆迁补偿款及房屋安置等权益。但是我国《物权法》明确规定，不动产必须依法登记才能发生效力，未经登记的，不发生效力。对于房屋买卖而言，无论买卖双方是什么关系，都应及时到房地产管理部门办理产权过户手续。否则，一旦遇到类似情形，就可能引发不必要的纠纷。
（本报记者 林扬阳 通讯员 魏薇） |
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