三、买抵押房要与卖房者约定好

购买房产对普通老百姓而言是大笔的支出，普遍存在通过银行贷款并设立房产抵押的方式购置房屋。因此，买抵押房时最好与卖房者约定房款直接先清偿银行抵押债务，以使房产可顺利办理过户手续。

案例再现

2017年3月18日，购房者涂某与卖房者蔡某签订一份《定金收条》，约定涂某以价款925540元购买蔡某的套房一套，蔡某承诺在三个月内自行向银行办理套房解押手续并确认收到定金10万元。2017年5月14日，涂某与蔡某就该套房的买卖签订《房产居间买卖协议》，约定合同订立时支付定金405540元，过户时支付52万元，交易税费由涂某承担。

合同订立后，涂某支付了约定的定金，蔡某也将该套房交付给涂某，而后涂某对该套房进行装修并入住。但蔡某及其配偶张某却没有按照约定时间办理银行解押手续，且又陆续向涂某收取购房款合计12万元，并再次承诺要在2017年12月20日之前到银行办理解押手续，再与原告办理过户手续。但经涂某多次催告，蔡某、张某均未履行，故涂某向法院起诉，请求确认《房产居间买卖协议》有效，要求蔡某、张某继续履行合同;蔡某、张某自行办理套房银行抵押解押手续，协助涂某办理房产过户手续，交易税费由涂某承担;承担违约责任。

经查，蔡某、张某尚欠抵押权人某银行该套房的贷款本息约52万元。在审理过程中，涂某提存至法院52万元。

法院审理

经审理，法院认为，涂某与蔡某、张某之间的房屋买卖关系合法有效，依法应受法律保护。蔡某与涂某签订《房产居间买卖协议》，涂某依约支付了相应的购房款。蔡某与张某系夫妻关系，蔡某在定金收条及产居间买卖协议中均确认所有产权人同意出售此房，且张某在诉讼过程中并未就房屋买卖提出异议，应认定转让房屋系蔡某、张某的共同意思表示，该协议对蔡某、张某、涂某均有约束力，各方均应按照合同约定履行合同义务;蔡某、张某未按承诺的时间办理套房解押手续及过户手续，已构成违约。蔡某、张某至今尚未办理涉案房屋的银行贷款解押手续，但涂某明确表示愿意以其提存款项代蔡某、张某清偿债务以涤除涉案房屋的抵押权，故不存在办理产权变更登记的障碍。

在诉争房产解除抵押后，蔡某、张某应协助办理诉争房产的权属变更登记手续。因涂某实际的代偿数额尚未确定，可能超出其应付的剩余房款40万元，在涂某代偿上述银行按揭贷款后，可对超出其应付剩余房款的部分另行主张权利;根据《房产居间买卖协议》违约金条款判令蔡某、张某支付违约金。

法官提醒

在二手房交易过程中，所售房屋上还有未还清的银行贷款及相应银行抵押权的情况十分常见。该情形存在一定交易风险，购房者与卖房人(即房屋抵押人)之间签订的合同属于债权范畴，当卖房人未履行其偿还贷款的义务时，其房屋上设立的抵押权作为物权优先于债权，购房者即使已经履行了全部的付款义务，也会因无法对抗抵押权而遭受财产损失。

故而，建议购房者在买抵押房时与卖房者约定房款直接先清偿银行抵押债务，以使房产可顺利办理过户手续;若未约定，则购房者作为房产买受人，可以根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定主张代为清偿，以此消灭房产上的抵押权，再以违约及代偿金额向卖房者主张债权。

(本报记者 林扬阳 通讯员 尤燕玲)