纠纷巧化解 居民更安居

——泉州泉港法院积极探索物业纠纷诉源治理新模式

福建法治报—海峡法治在线7月19日讯 “房屋顶棚、墙壁等大面积空鼓，这个问题没解决，物业公司也没有协调处理，这物业费不交了……”近日，在一起物业服务合同纠纷调解时，刘先生表达对物业的不满。

由于拖欠物业费，刘先生被物业公司诉至泉州市泉港区人民法院。为尽快解开症结，承办法官联合辖区物业调委会调解员一起前往刘先生家中走访。法官耐心疏导、释法说理，告知刘先生房屋质量问题与物业服务并非同一法律关系，不能以此为由拒交物业费。刘先生逐渐打开了心结，主动将尚欠的物业费交清。为了实质性化解这起纠纷，法官还就房屋质量问题主动联系了开发商并组织双方进行沟通。最终，开发商同意赔偿刘先生房屋维修费用2000元，该案实现“一案促双解”的良好效果。

这是泉港法院积极化解物业纠纷的一个缩影。

随着大量安置户搬迁入住小区，后征迁时代下的泉港，物业服务合同纠纷日益增多。小物业牵动着大民生，为进一步提升纠纷化解实效，泉港法院建立健全物业纠纷诉前化解机制，通过“靠前服务、汇聚合力、能动司法和示范裁判”等有效举措答好诉源治理“物业卷”，让更多矛盾纠纷化解在基层、消灭在萌芽。

该院特邀2名专职调解员入驻诉非联动中心，建立“1+2+2”诉前调解团队，该团队依托“一镇街一法官工作站”机制，探索推行“网格+物业”司法服务管理模式。专业法官深入辖区各镇(街)小区，定期开展纠纷化解、法律咨询，通过实地走访物业公司、业主，共商如何妥善解决业主反映的问题，精准对接业主司法需求，以“让行内人说理、法院人说法”推动物业纠纷主动化解，未诉先办。

切实化解物业纠纷中的“疑难杂症”，需要各方联合“会诊”，才能开出最具针对性的“良方”。泉港法院与辖区镇(街)、物业调委会、物业协会等充分协调沟通，探索构建了“层层过滤”机制，即物业公司与业主发生纠纷后，先自行协商解决;协商不成的由辖区物业调解委员会或居委会、镇或社区街道办事处调解组织调解;经基层调解组织、行业主管部门调解无果的纠纷，转入法院诉非联动中心进行调解。运用该机制，最大限度地将物业纠纷化解在诉前。今年以来，该类纠纷新收案数量同比下降74.32%。

为进一步实质性化解潜在纠纷，泉港法院推行示范裁判，强化预期引导。2022年以来，该院速裁团队根据同一小区同类纠纷的争议特点，选取3个小区10个典型案件进行示范裁判，通过示范裁判进行释法说理，引导矛盾双方自行协商处理。同时让群众预判到同类纠纷裁判结果，为案涉小区其他系列物业纠纷驶入法院速裁快车道打下坚实基础。该机制推行以来，累计已推动山腰街道锦川小区等3个小区165起物业纠纷止于诉前，真正实现“办理一案、治理一片”的诉源治理效果。

此外，针对近年来审理的物业纠纷案件中发现的主要问题，该院找准职能定位，主动从人民群众急难愁盼问题入手，充分发挥司法建议在诉源治理中的能动作用，从建立健全物业纠纷预防机制、完善物业服务监管机制、健全物业服务纠纷联动机制、加强对物业管理法律法规和相关知识的宣传四个方面，有针对性向物业主管部门区住建局提出司法建议，进一步规范辖区物业服务，推动行业治理，提升住宅小区居民幸福感和满意度，促进物业纠纷诉源治理取得成效。

(本报记者 林扬阳 通讯员 陈庆玉)