建设工程价款优先受偿权优于共同开发利益案外人要求交付诉争房产的债权

——以张某等人诉某集团有限公司排除执行案为例

【裁判要旨】

案外人与被执行人房地产开发公司合作开发房地产并约定房产归属，案外人享有的是要求交付房产的债权。执行标的系具有优先权的建设工程价款，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第36条规定的“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”，优于共同开发利益案外人要求交付涉案房产的债权。

【案情】

村民张某等人与房地产开发公司签订《开发建设合作协议》及《补充约定》，约定：将村民地块(以下简称涉案地块)产权转移给房地产开发公司开发成商品房(以下简称涉案房产)，除土地补偿款之外的开发建设资金全部由房地产开发公司出资;房地产开发公司全额收回投资及回报后，将公司实际控制权或股权移交给案涉村民。村民还内部约定部分涉案房产具体归属。

开发过程中，房地产开发公司未按时支付建设施工公司工程款，导致债权纠纷产生。宁德市中级人民法院判决，房地产开发公司应支付建设施工公司工程款，建设施工公司对涉案房产有建设工程价款优先受偿权。进入执行程序后，被执行人房地产开发公司、申请执行人建设施工公司、案外人村民三方无法和解。为实现申请执行人建设工程价款，宁德市中级人民法院依法对涉案房产进行查封、拍卖。2021年11月22日，案涉村民张某等人以对涉案房产享有所有权为由提起案外人异议。

【裁判】

宁德市中级人民法院对张某等人的异议进行审查，裁定驳回异议。张某等人不服异议，提出异议之诉。宁德市中级人民法院审查后，判决驳回张某等人的诉讼请求。张某等人不服异议之诉，提出上诉。省高级人民法院审查后，判决驳回上诉，维持原判。

两级法院一致认为，涉案房地产登记的权利人为房地产开发公司，因房地产开发公司未履行生效法律文书确定的义务，法院对其名下房地产采取查封、拍卖等强制执行措施符合法律规定。由于涉案房产的建设包括土地摘牌和工程建设均以房地产开发公司的名义进行，且案涉宗地的土地使用权亦登记在房地产开发公司名下，因此房地产开发公司有权对外独立进行民事活动。房地产开发公司与建设施工公司签订建设工程施工合同，房地产开发公司未按时支付建设施工公司工程款，应承担相应法律责任。案涉村民并非交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，其仅享有依照《开发建设合作协议》及《补充协议》要求房地产开发公司交付安置房的债权，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第36条规定，建设施工公司享有的建设工程价款优先受偿权优于案涉村民要求交付涉案房产的债权。

【评析】

案外人异议的本质系对人民法院查封、扣押、冻结的某项财产主张权利。一旦人民法院对某项财产进行了查封、扣押、冻结，就意味着该财产已处于非正常状态。在这种情况下，就该项财产所发生的争议，应当通过特殊程序处理，即案外人只能通过提出异议和异议之诉的途径进行救济。

该案的焦点问题在于案涉村民张某等人对被查封的不动产是否有能排除执行的权利。

张某等人提出查封房产地块为其置换所得地块，由于案涉宗地的土地使用权登记在房地产开发公司名下，诉争房产的建设以房地产开发公司的名义进行，根据《中华人民共和国民法典》第209条规定与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定，涉案地块的土地使用权应当认定为系房地产开发公司所有。涉案房产虽未办理初始登记，但实由房地产开发公司开发建设，属于房地产开发公司名下的财产。张某等人与房地产开发公司合作开发商品房，签订《开发建设合作协议》及《补充约定》，内部约定涉案房产归属。张某等人所享有的交付诉争房屋及办理过户登记的权利，性质为债权。该债权虽然早于建设工程价款产生，但这并不意味着其享有的债权能排除建设工程价款的执行。该建设工程项目的建设自始由建设施工公司承包建设施工至工程竣工验收，建设施工公司投入的大量人财物已经物化在案涉项目中，因此建设施工公司对建设工程价款享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第36条规定，优于共同开发利益案外人要求交付诉争房产的债权。

(张景华)