法院：城镇居民不能购买农村自建房屋，认定买卖合同无效

福建法治报-海峡法治在线11月30日讯   付完购房订金才知对方出售的农村自建房没有两证，欲退回订金却遭拒。因为这起购房纠纷，福清市民陈女士折腾了近2年。殊不知，根据有关法律规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。近日，福清市法院经审理，认定买卖合同无效，依法判决出卖方退还陈女士50万元订金。

刘先生是福清市阳下街道人，因为手头资金紧张，打算将自家的一栋自建房出售。去年1月，陈女士经人介绍到刘先生家看房。该栋房屋占地面积130多平方米，砌有围墙，还留有一部分空地，陈女士看完后觉得很满意。

“经双方协商，基本达成了口头转让协议，约定价格为269万元。”陈女士称，10多天后，她向刘先生支付了50万元订金，对方也出具了一张订金的收条。

“当时刘先生曾明确告诉我，该房屋有正规手续，不过手续都在银行，需等付完订金后再提供给我。”令陈女士没想到的是，她后来发现刘先生的房屋根本没有两证(指房屋所有权证及土地使用权证)。为此，她找到刘先生要求退还50万元订金，结果遭到刘先生拒绝。

无奈之下，陈女士将刘先生告上法庭。庭上，刘先生辩称，当时他有明确告知陈女士房屋是没有手续的，而且从交易价格也可以明显看出房屋是没有手续的。“因为同一区域有两权证的房屋一般都是1万元/平方米，按此估算，这栋房屋价格至少在500万元以上。”刘先生认为，双方之间的房屋买卖合同有效，陈女士自己有过错，要求退还订金不合理。

审理与说法：

城镇居民不能购买农村自建房

双方签订合同无效应退还订金

据了解，陈女士和刘先生都是福清城镇居民，双方均确认出售房屋建在农民集体土地上。

“陈女士和刘先生之间虽然成立了买卖合同，但双方均为城镇居民，并非阳下街道的村集体组织成员，且双方交易的房屋所使用土地及周边空地的性质为农民集体土地。”办案法官认为，当事人的上述民事行为违反了以下规定：

1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”;

2、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”;

3、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定。

因此，陈女士和刘先生双方的买卖合同因违反法律、政策法规的禁止性规定，应认定为无效。

办案法官称，根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。“为此，刘先生应该将无效合同取得的50万元退还给陈女士。”办案法官说。

对此，办案法官提醒广大市民，相关法律明确规定：农村集体土地属农村集体组织所有，农村集体所有的土地不得出让、转让，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，不会得到法律保护。

（本报记者 陈钦祥 通讯员 融法）