法院：权利人优先受偿权应予保障

福建法治报-海峡法治在线1月14日讯  由于房产价值较大，购房者一次性付全款具有一定难度，而存钱买房少则十年，多则数十年。怎么解决这个问题?把已有资产抵押给银行获得贷款——按揭贷款成为许多买房人的共识。但贷款获得的钱可不是天上掉下来的，若借款人未履行债务，银行有权将抵押财产拍卖、变卖并优先受偿。近日，闽侯县法院审理一起因购房者向银行按揭贷款购房后，未按期还款同时也未进行财产抵押登记产生纠纷的案件。

刘某、戴某向某银行按揭贷款48万元用于购买福建某房地产开发有限公司预售商品房，并办理了预购商品房抵押权预告登记，开发商福建某房地产开发有限公司为该笔贷款提供阶段性保证，保证期间至抵押权办妥止。借款后，刘某、戴某未按约定还本付息，且该房屋已完成初始登记至购房人名下，并具备抵押登记等物权登记条件，但因刘某二人怠于办理以致抵押登记未完成。

某银行遂向闽侯县法院提起诉讼，要求刘某二人协助办理该商品房的抵押登记手续;同时，银行有权以刘某二人提供的房产及其占用范围内的土地使用权折价或拍卖、变卖所得款优先清偿借款本金、利息和罚息。经审理，法院作出民事判决，支持银行的诉讼请求。

法官说法

预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。但预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。

本案中，涉诉商品房已经具备抵押登记条件，但因购房人原因未能完成正式登记，导致银行对商品房的抵押权未能及时设立。在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。但对于购房人拒不办理房屋过户登记及抵押登记，导致抵押权难以依登记设立的特定情况下，可依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定认定债权人对商品房的处置款享有优先受偿权，保护债权人利益，维护交易安全和稳定。

（本报记者 郭佳文 通讯员 王秀林）