乔女士：去年7月，我将一套93平方米的单元房出租给姜某居住，并签订了为期2年的房屋租住合同。日前，物业公司给我打电话催交所欠1年的物业费，我告诉物业公司房屋已经出租给姜某居住，姜某作为实际使用人，物业费应由姜某交纳。物业公司却继续多次来电话向我催交物业费，声称他们无权向姜某催交物业费。请问，出租之后的房屋应当由谁交物业费?

解答：

张小丽(政和县检察院检察官)：乔女士，您好!通常情况下，小区入住之时，前期物业服务企业便开始为小区业主提供物业服务，而业主在购买房屋之时便签订了前期物业服务合同，成为了物业服务合同的委托方。作为物业服务合同的缔约主体，业主有权获取物业服务企业的服务，也有义务向其支付对价，依照合同约定交纳物业费。

其一，如果作为业主的您和租住人姜某在租住合同中对物业费的承担做了相应约定，就应遵循合同约定。如果合同约定由您交纳物业费，您便是承担物业费的唯一主体。但是如果合同约定由姜某交纳物业费，而作为业主的您仍要对物业费的交纳负连带责任。因为，物业的实际使用人姜某虽然获得了物业服务，却不是物业服务合同的当事人，您仍然是交纳物业费的第一责任人。您如果与姜某约定由姜某交纳物业费，该约定在性质上属于债务转移，如果物业公司对该约定予以认可，应视为您和租住人姜某之间发生了债务承担的法律关系，但这种债务承担并不是免责式。这在我国《物业管理条例》第四十一条中是有着明确规定的：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”

其二，如果作为业主的您和租住人姜某对物业费没有约定，则物业费应由您自行承担。您是物业服务合同的主体，有义务交纳物业费。因为在您和姜某之间没有关于物业费相关约定的情况下，则交纳物业费的义务并没有发生转移，显然仍然应当由您承担。您在交纳物业费之后，没有权利要求姜某承担该项费用。姜某应当按照房屋租住合同的约定交纳租金。也就是说，在没有特别约定的情况下，房屋租金即包含了物业费。

综合上述两种情况，您均不能推卸交纳物业费的义务。物业公司向您催交物业费并无过错。

（本报记者 汤仙念 整理）