法院：书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提

福建法治报-海峡法治在线7月17日讯 业主长期不交纳物业费，物业公司该如何维权?日前，漳州某物业服务有限公司因未经书面形式向业主催收物业费，不符合物业服务合同纠纷的立案条件，云霄县人民法院依法裁定驳回物业公司的起诉。

云霄某小区目前尚未成立业主委员会，也未另行选聘物业公司。小区的建设单位选聘漳州某物业公司作为小区的物业公司并签订《物业服务合同》，物业公司与小区内的业主存在物业服务合同关系。

其间，该物业公司以电话、口头的形式向长期未交纳物业费的业主催收物业费，但业主仍然拒交物业费。之后，物业公司为维权，将长期未交纳物业费的业主诉至法院，要求业主交纳物业费。

法院审理：

未经书面催收 驳回物业起诉

经审理，云霄县人民法院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”由此可见，书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案中，该物业公司未经书面形式向业主催收物业费，不符合法律规定，法院遂依法裁定驳回物业公司的起诉。之后，当事人均未提出上诉，裁定已生效。

法官释法：

书面催交主要是考虑到业主欠缴物业费的具体情况，业主欠交的原因具有多元性，可能是由于事务繁忙而忘记或耽误，也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满。通过物业公司的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，符合法律的效率价值。为了方便业主查收和物业公司举证，这种催交必须是书面的，口头的催交无效。至于具体的书面形式，既可以是当面送达，也可以是发送传真，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式。书面催交后出现以下两种情形的，物业公司可以向法院起诉，合法维权：业主无正当理由拒绝交纳，此时无需等待一定期间的经过，但是物业公司应对业主的拒绝行为承担举证责任;在催告的合理期限内业主仍未交纳。

（本报记者 洪凌霄 通讯员 汤明智）