村民之间签下一纸“空地卖契”，一方称无法获批建房，该土地买卖合同无效;另一方称这契约仅是土地承包经营权的转让，合同理应有效。双方争执不下诉至法庭。近日，浙江永嘉县法院开庭审理了该起确认合同无效纠纷案件，认定该《空地卖契》无效，判决卖方返还价款48万元。

2016年初，阿鹏有意“购买”村里的土地建造房屋用于自住，经人介绍向同村阿佐购入一块大约70平方米的空地。经过多次协商之后，双方以48万元的价款达成合意，并签订了《空地卖契》。卖契约定：四至以内全部卖尽，东面以××墙外为界，南面为水渠内坎为界，西面为现树木栽种地内墙为界，北面为降脚边为界，以上范围内土地总价人民币肆拾捌万元整，空地面积大约70平方米。

然而，阿鹏的建房申请先后遭到村里及国土部门拒绝。经了解方才得知自己“买”的土地属于农用地而非宅基地，只能用于农用建设，不能用于建造房屋。

“卖契”成了一纸空文，感到上当受骗的阿鹏向法院提起诉讼，要求阿佐归还48万元及利息。

庭审中，卖方阿佐辩称，“卖契”里涉及的是家庭承包经营的农村土地，约定的也是土地承包经营权的转让而不是土地买卖，可以在同村村民之间有效流转。

经审理查明事实后，法院认为，针对被告阿佐提出的土地承包经营权流转行为，既无证据证明事先征得土地发包方的同意，也无证据证明土地承包经营权已转移至原告阿鹏的名下，且“卖契”在内容上明确了出卖土地的占地面积、价款、位置等内容，符合买卖的基本要素，因此该行为不属于经营权转让行为，对被告的辩解法院不予支持。涉案《空地卖契》对农用地进行买卖的行为违反法律法规强制性规定，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。

同时，法官在开庭时向原、被告双方释明法理，告知阿鹏应当通过正规途径审批房屋建设相关事宜，其行为亦有过错，因此对其主张利息部分不予支持。

法官说法

近年来，涉及农村土地的买卖行为增多，根据《土地管理法》：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……本案中，双方当事人签订的买卖合同违反了该条规定，应为无效。《合同法》亦规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失。因此，法院判决被告返还原告购买“空地”的价款。

法官提醒

国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民，集体土地的所有权人是农业集体经济组织成员，故任何个人不得对土地进行转让买卖。因而，涉及到所谓的“卖地”的情况应当提高警惕，以免承担不必要的风险。此外，即便就使用权转让而言，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，只能在本村内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。

《清溪 胡华烨 浙江法制报》