法院：因买房合同上有“房产初始登记满两年后办理过户”的约定而驳回买方请求

福建法治报-海峡法治在线4月10日讯 房屋买卖合同已签，房款已付，房产因卖方借款纠纷被依法查封，买方提出执行异议，却不想一条“房产初始登记满两年后办理过户”的约定让买方损失惨重。近日，光泽县人民法院对该起借贷纠纷执行异议作出了裁决。

2017年，曾某通过光泽县一房产中介物色到一套称心的二手房。当年8月30日，曾某与房主张某夫妻俩签订《房产买卖契约》约定93万元房款分3次付清，至9月5日曾某分两次将87万元房款给付张某，张某也按约交付了房产。该套房产虽是张某夫妻于2014年购置，却直至2017年7月25日方取得不动产权证，双方约定最后一笔6万元房款“在房产初始登记满两年后付清，并由中介协助办理过户手续”。

2018年1月8日，曾某提前交付最后一笔房款后，张某却告知因其身陷借贷纠纷，该套房产已于2017年10月19日被光泽法院依法查封。《契约》在手的曾某本以为“问题不大”，却不想张某始终未履行还款义务，该套房产进入强制执行程序，曾某才赶忙以案外人的身份向法院提出执行异议。

今年3月23日，光泽法院对该起执行异议予以听证并作出裁定，驳回曾某的异议请求，而原因正是“房产初始登记满两年后办理过户”的约定。

法官说法

办法法官介绍，依据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，而满2年后各项税款都大幅下降。”在生活中，不少买房者心存侥幸延期办理过户手续规避税款，却忽视了可能面临的巨大风险。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”但当交易当事人消极不行使登记权利，为逃税等而故意不办理登记的，将无法受到该原则的保护。

本案中，曾某不能提供证据证明存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，且在购房契约中有明确的“房产初始登记满两年后办理过户”意愿表达，又不能提供其不存在规避房屋交易税费的相关证据，故依法不应受到该原则的保护，法院依法认定其享有的权利不能排除借贷纠纷的执行，因此驳回曾某异议请求。

法官提醒

法官提醒广大市民，依法纳税是每个公民的法定义务，每个公民必须自觉履行。该案中，曾某的做法虽然可以规避一定的交易税费，但对买房者来说，却存在房产被二次出售、抵押、查封以及出卖人毁约等多重交易风险，应提高警觉切勿因小失大。

(本报记者 汤仙念 通讯员 张莉 邱枫红)