法院：出卖农户非案涉空地的“所有人” 仅对案涉土地享有使用权

福建法治报-海峡法治在线10月2日讯 “采菊东篱下，悠然见南山”，现在很多都市人向往这样的田园生活。然而，购买农村宅基地却没那么简单。听听平潭法院的法官跟你聊聊关于农村宅基地的一些事吧!

前不久，平潭的老俞愁绪万千，家中小儿已到婚娶年龄，自己打拼多年的积蓄在城市昂贵的房价前依旧捉襟见肘。为了给小儿置办婚房，老俞四处打听谁家出卖多余的空房。邻乡的老林听说此事便联系上老俞，询问老俞是否有意向购买自己老宅屋前的一块空地。老俞前往空地勘查并与老林协商购地价格，最终双方达成合意，签订了《立卖断房地契约》。

协议签订后，老俞依约支付了购地款。嗣后，老俞着手建房，却被告知其与老林之间的协议是无效的，其无权在该土地上建房，更无法进行产权登记。老林听说后也非常不解，自己是土地的合法所有人，为何不能出卖空地?

法官说法：

其实，老林并非案涉空地的“所有人”，老林仅对案涉土地享有使用权。案涉空地属于宅基地性质的土地，宅基地是农村集体经济组织为解决农民住房问题而拨给农户建造房屋的。宅基地所有权属于农村集体经济组织，农户对宅基地只享有使用权。在征得宅基地所有权人同意的前提下，农户可在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。本案中，老林和老俞属于不同的集体经济组织成员，其转让行为无效。另外，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，老俞在本村中已享有宅基地，故双方之间的《立卖断房地契约》违反了“一户一宅”原则，应属无效。

法律课堂：

一、老俞是否只能购买商品房，别无他选?

并非如此。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。若老俞家中人口众多，现有住房无法满足小儿婚后生活需求的，老俞可与其小儿分户。此时，小儿与老俞不再属于“一户”的范畴，老俞可让小儿向所在村民委员会或农村集体经济组织申请划批宅基地或在本集体经济组织中看是否有想要转让宅基地的农户。

二、对于老林而言，空闲的宅基地只能闲置吗?

对于老林空闲的宅基地，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，老林可在该空地上建筑房屋并将房屋出租予他人。另外，老林亦可通过有偿退出宅基地的方式将宅基地还予集体经济组织。

三、若老俞是城镇户口，是否可在农村购买宅基地?

《中华人民共和国土地管理法》没有明文禁止城镇居民在农村购买农村宅基地，但国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等文件均明确禁止城镇居民在农村购买宅基地。司法实践中，城镇居民在农村购买宅基地的合同是否无效仍存争议。另外，2008年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》中强调：“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。” 即，无论合同是否有效，作为买受人的城镇居民都无法办理房屋所有权及集体土地使用权的变更登记手续。

四、农村土地类型有哪些?是否都不能流转?

农村的土地性质一般可分为基本农田用地、集体建设用地、宅基地用地。基本农田用地即集体耕地，农户对耕地享有土地承包经营权，农户可将土地上的经营权进行出租、转让、流转、抵押等，未经合法批准，不得将承包地用于非农建设。集体建设用地属集体所有，是用来建工厂、建厂房、办企业和学校用地等。经营性建设用地地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

法条链接：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。……第六十三条：……前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。……

《中华人民共和国民法典》第三百三十条：……农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。第三百三十四条：土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第三百三十九条：土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

(本报记者 陈菁 通讯员 丁炎珠)