法院：出卖人有权解除合同并要求买受人赔偿损失

福建法治报-海峡法治在线10月14日讯 如今，越来越多的人选择用按揭贷款的方式来买房，但是在签订购房合同时，往往容易忽略其中这么一个条款：“若买受人在该商品房办理完抵押登记前未按银行规定按时偿还贷款，导致银行划扣出卖人保证金或对出卖人造成其他损害的，出卖人有权解除合同并要求买受人赔偿损失。”

近日，南靖县的张先生就因为忽视该条款，擅自“断供”4个月，结果被开发商起诉要求解除购房合同。

擅自“断供”致房地产公司遭代偿

2014年12月22日，张先生与某房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定张先生向该公司购买址在南靖县山城镇某小区一套房屋，交易价款为40万余元。

合同签订后，张先生交纳首付款18万余元，按揭贷款22万元，开发商作为保证人对房屋办理抵押登记前提供阶段性担保。同时，双方就张先生在对办理完房屋抵押登记前偿还银行贷款的问题上，作如下约定：在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致该房地产公司履行担保义务的，该房地产公司有权随时解除合同，张先生需要按《商品房买卖合同》中房屋总价款的20%标准支付违约金。

2019年7月起，购房后的张先生数次因资金周转困难，未能按时偿还银行贷款，根据合同有关约定，银行在该房地产公司的保证金账户上划扣了张先生逾期按揭贷款本息6984.77元。

购房者被诉请解约并支付违约金

今年7月13日，该房地产公司在多次联系张先生未果后，一纸诉状将张先生诉至南靖县人民法院，请求依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求张先生支付违约金80530.6元及代垫的银行贷款本息6984.77元等。

承办法官在了解案情后，发现张先生由于自身没有稳定工作，加上疫情期间无法外出务工，经济困难，这才导致无法及时归还按揭贷款，并非恶意拖欠房贷。考虑到案件的裁判结果可能让本就拮据的张先生雪上加霜，承办法官一边告知张先生不及时偿还银行贷款的后果，一边联系原告方代理律师并告知张先生的困境。

最终，在法官的调解下，双方达成调解协议，张先生当场向该房地产公司付清按揭贷款本息6984.77元，该房地产公司自愿放弃违约金的诉求，双方签订的《商品房买卖合同》继续履行。

法官说法

日常生活中，购房者以按揭贷款方式购买商品房的，往往会签订一份三方协议，约定在办理完房屋产权登记之前，开发商需要对购房者的贷款承担担保责任。

开发商在尽到了应尽的通知义务后，购房者仍未按期缴纳贷款或提供反担保，致使银行扣划开发商保证金的，在满足合同约定的情况下，开发商享有合同解除权，且购房者还应当根据其履约情况承担违约金。

我国《合同法》中规定的合同解除方式主要有约定解除和法定解除两种。其中《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

而在即将施行的《民法典》中第562条也作了类似规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”

但需要注意的是，约定解除权的成立和行使，应以不违反法律法规为前提。

(本报记者 洪凌霄 通讯员 魏明东 简林津)