法院：可向无权处分人主张违约责任

签订房屋买卖合同后因其他共有权人不同意拒绝过户，买受人如何维权?近日，厦门市集美区人民法院审理了该起房屋买卖合同纠纷。

2015年9月19日，小李与小张签订了一份《房屋购买合同》，向小张购买其作为产权人之一的某安置房，小张多次向小李确认房屋出售征得所有共有产权人同意，双方约定房屋总价110万元，在产权办理完后10日内办理过户手续，一方违约需赔偿对方违约金150万元。合同签订后，小张将房屋交付给小李，小李陆续支付购房款103万余元。讼争房产于2018年4月18日办理不动产权登记手续，小张占有1/6份额。

之后，小李要求小张办理房屋过户手续，小张以其他共有权人不同意出售房屋为由拒绝。小李于2018年11月1日向法院提起诉讼，诉请房屋所有产权人配合办理房屋过户手续，该案于2018年12月11日庭审。庭审中，其他共有人明确表示不同意办理过户手续，小李故向法院申请撤回起诉，并另提起诉讼，要求解除合同、小张返还购房款及利息、赔偿违约金150万元及装修费用50万元等。经鉴定，讼争房屋装修金额为20万余元，2018年12月11日的市场价值为22万余元。

小李认为，其已依约支付了购房款103万余元，小张拒绝协助办理房屋转移登记手续，已构成严重违约，损害了其合法利益，其有权要求小张返还购房款及利息，赔偿违约金、装修费用等。

而小张认为，小李明知合同履行过程中极有可能会面临其他共有人不同意过户而导致合同无法继续履行的风险，仍坚持向其购买房屋，小李对其自身损失的发生存在非常明显的过错，应当对小李主张的损失进行扣减。另外，案涉房屋总价仅为110万元，而合同约定的违约金150万元，不仅远远超过房屋总价，而且远远超过原告的实际损失，原告主张的利息及装修损失亦缺乏依据。

法院审理：

解除购房合同

返还购房款及支付违约金

经审理，法院认为，小李依约支付了购房款，但无法办理产权转移登记手续，致使合同目的无法实现，故小李主张解除《房屋购买合同》并返还所支付的购房款，于法有据，应予支持。关于违约金，小李的损失主要为房屋差价、装修损失及资金占用期间的利息损失。经鉴定，讼争房屋于2018年12月11日的房屋价值为221万元，因此房屋差价损失为111万元，另装修损失为201343.69元，再加上资金占用期间的利息损失，故双方约定的违约金150万元，并未过分高于因违约所造成的损失，故法院对违约金的数额予以确认。

据此，法院判决解除小李和小张签订的《房屋购买合同》，小张返还小李购房款103万余元并支付违约金150万元。后小张不服该判决上诉至厦门市中级人民法院，二审维持原判。

法官说法：

买受人可向无权处分人主张违约责任

根据我国《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”而在房屋买卖特别是涉及安置房买卖的情况下，房屋共有人较多，买受人往往因只与产权人之一签订合同，导致无法办理权属转移登记手续。此时，买受人可以向无权处分人主张违约责任，要求其赔偿房屋差价损失等合理损失。

1月1日刚刚施行的《民典法》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修绪、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”本条对《物权法》进行了修改，增加规定对共有的不动产或动产变更性质或用途的情形。

法官提醒

诚信作为社会主义核心价值观的要求，不论出卖人还是买受人，均应恪守诚信原则，否则就要承担相应的违约责任。

(本报记者 余晶 通讯员 集法宣)