法院：转租合同对出租人没有产生约束力

福建法治报—海峡法治在线3月23日讯 承租人转租店面给第三人，转租合同的时间却超出了原租赁时间。后承租人拖欠租金，出租人将其诉至法院，请求判令解除合同。近日，闽侯县人民法院宣判了该起涉及超期转租效力问题的案件，判决双方解除合同。

2019年7月1日，吴某与黄某签订《商铺租赁合同》，将其坐落于闽侯县的某商业店面租给黄某，合同约定租赁期限共3年，自2019年7月1日至2022年6月30日止。

合同签订后，吴某如约将商铺交付给黄某使用。后经吴某同意，黄某委托案外人张某将案涉店面进行转租。2020年7月13日，张某代黄某与第三人何某签订了《商铺租赁合同》(以下简称转租合同)，对租赁期限、免租装修期、租金及支付方式等进行了约定，其中租赁期限为三年，自2020年7月15日起至2023年7月15日止。后因黄某拖欠租金累计超过30天，吴某将黄某诉至闽侯法院，请求判令双方解除合同，并要求黄某向其支付拖欠的租金并支付滞纳金，另要求没收押金5000元。

经法院审理查明，吴某与黄某签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。转租合同取得了吴某的同意，转租合同同样合法有效，但转租合同中期限超过原租赁合同剩余租期的部分，对吴某不具有法律约束力，各方均应秉持诚信原则诚实履行合同义务。根据《商铺租赁合同》的约定，黄某拖欠租金累计超过30天，吴某有权依约解除合同，并要求黄某承担违约责任。庭审中，经吴某与第三人何某确认，2020年10月15日之后的租金，由何某直接向吴某支付，故在计算黄某欠付租金时该部分金额应予扣减。

由此，法院依法判令双方解除合同，黄某向吴某支付拖欠的租金23855元并参照民间借贷利率上限标准支付滞纳金，吴某可没收黄某押金5000元。

法官说法：

依照《中华人民共和国民法典》第716条规定，在出租人同意的情况下，承租人可以将租赁物进行转租，但由于承租人的转租行为依附于原租赁合同，承租人经出租人同意将租赁物进行转租的，仍应受原租赁合同关于租赁期限的限制。

且根据合同的相对性原则，转租合同关系的主体是承租人与第三人，承租人与第三人之间所约定的租赁期限仅在承租人与第三人之间产生约束力，出租人并非转租合同相对方，转租合同约定的内容不能对出租人产生约束力，故而根据《中华人民共和国民法典》第717条“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”之规定，即租赁期限届满时出租人可行使租赁物取回权。

《民法典》的上述规定强调了合同的相对性原则，承租人和第三人之间的合同并不会因为承租人超期转租直接无效，只是超期部分对出租人不产生法律约束力。这样的规定总体更有利于第三人的权利保障，彰显了《民法典》合同编鼓励交易的精神。至于合同是否可继续有效履行问题，则属于合同履行及违约救济范畴，承租人与第三人可在合同框架内予以解决。

法官提醒：

转租比直租在客观上更容易发生纠纷，实践中擅自转租、超期转租等情况屡见不鲜，即社会上存在的“二房东”现象，因此法官建议，租户租房时应选择正规的租房渠道，尽量选择由房东(产权人)直接出租的房子，如果是转租的房子，可要求查看产权证原件，认清产权人，查看承租人与出租人的租赁合同，尤其是注意该租赁合同有无同意转租、租赁时间等限制性条款，降低纠纷发生的概率。

(宋美芳 吴凌燕)