福建法治报—海峡法治在线7月1日讯 “商圈旁!学校旁!产权98平方米，实用面积120平方米，外带独立使用露台500平方米!赶快来看你的新家!”看到这样的广告，你是否心动?如果价格较低，你是否行动?龙岩的邹某心动了，与卖家严某签订了《房屋买卖合同》，殊不知，所谓“独立使用”的500平方米是公共区域。日前，龙岩市新罗区人民法院判令严某与邹某签订的《房屋买卖合同》解除，严某返还邹某购房款10万元。严某不服判决提出上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。

2021年1月，号称金牌投资人的房产中介在其朋友圈发布二手房买卖信息，宣传高性价比带500平方米露台的房屋出售。

看到这条广告的邹某心动了，他联系了中介看房，并在中介公司居间服务下，与卖家严某签订了《房屋买卖合同》，主要约定了以99万元买下98平方米的房屋，若违约导致合同解除的，需要承担30%的违约金等内容。同日，邹某支付10万元预付房款。

此后，邹某了解到，该500平方米露台系公共区域，严某还因违规占用公共区域，和业主委员会、物业公司存在纠纷，被禁止装修。因此，邹某以露台存在纠纷，严某并未告知这一重大事项为由，起诉要求撤销合同，退还购房款。

严某辩称，自己当时已经提供实地看房，对方完全清楚露台的性质，而且露台面积500平方米，如果能够个人使用，怎么可能99万元就够。严某还提出反诉，认为邹某借故违约，要求解除合同，并按成交价30%支付违约金。

法院审理

法院审理认为，严某售房信息虽有夸大虚构的情况，但是邹某作为成年人，经过实地查看，理应知道500平方米露台等公共部分并非个人产权。邹某主张撤销双方签订的《房屋买卖合同》，但其提供的证据主要为朋友圈广告截图、事后的录音资料等，不足以证明其存在重大误解或者严某有欺诈行为、合同显失公平等撤销合同的条件，无法支持撤销合同。但严某提起反诉要求解除合同，加之邹某不愿继续履行合同，即双方都同意解除合同，合同解除应予以支持。案涉合同之所以解除，双方当事人均存在过错，严某未如实告知案涉房产相应情况，邹某作为成年人未认真核实案涉房产情况，结合实际情况，双方当事人应当各自承担相应的责任。同时，综合考虑双方过错，邹某主张严某赔偿经济损失、维权费用和严某主张邹某赔偿违约金、维权费用的理由均不充分，不予支持。邹某主张严某返还已付购房款10万元，予以支持。

依照我国《民法典》等相关规定，新罗法院依法作出判决，判令严某与邹某签订的《房屋买卖合同》解除，严某返还邹某购房款10万元，驳回双方其他诉讼请求，双方各自承担提起诉求的案件受理费。严某不服判决提出上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。

法官说法

合同的撤销和解除，是两个不同的概念。其中合同撤销，是根据《民法典》第一百四十七条至一百五十一条规定的几种特殊情形，例如重大误解、受欺诈、胁迫、显失公平等，请求人民法院或仲裁机构作出撤销合同的行为。而合同解除，是因当事人一方或多方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。

当事人如果主张对方虚假承诺或者欺诈，要提供相应的证据。否则，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。例如该案中，虽然中介朋友圈的宣传广告截图是一种证据，但是该证据无法印证现场看房的场景。所以，对拿不准的情况，要增强证据意识、契约意识，用视频、影音资料等方式固定证据，或用合同其他条款的形式约定权力义务。

法官提醒

二手房买卖和预售房买卖不同，买家在考虑是否买房时，有更多的方式去验证卖家或中介对于小区配套、房屋品质、附赠面积等所作的宣传，购房者如果没有在购房前做足功课，就有可能后悔作出买房的决定，建议要多向物业公司、开发商或者邻居了解情况，避免发生矛盾纠纷。

(本报记者 陈章群 通讯员 林成龙 魏国才)