案例二

买房屋未过户，代原房主还债后能否主张赔偿?

法官：能!代为履行债务后依法取得债权

买房未过户，原房主因经济纠纷导致房屋被查封，买家代还债后，能否主张赔偿?近日，厦门市集美区人民法院发布了这样一起案件。

小芳向小刘购买了集美区的一处房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，房屋总价838000元，由于案涉房屋当时无法办理产权证书，双方遂约定在小刘办理一手产权证后再办理产权过户登记手续。

《房屋买卖合同》签订后，小芳依约支付了全部购房款项，小刘也将案涉房屋交由小芳占有、使用，但并未办理过户手续。后小刘因为小张尚欠银行的债务提供担保，被生效判决判令与其他担保人对小张的债务承担连带保证责任。小张未履行生效判决，银行申请强制执行并查封了小刘名下的案涉房屋。

小芳知晓后提出异议，并于2020年10月12日与银行达成协议，由小芳代小刘向银行偿还借款116942.29元、利息(含利息、罚息等)228423.17元，并代付执行款、诉讼费等共计359165.46元。后小刘配合小芳办理了房屋过户登记手续。

小芳代小刘偿还款项后向集美法院提起诉讼，要求欠款人小张及包括小刘在内的连带保证责任人向其偿还其所代为支付的款项及利息损失。

法院审理

法院审理后认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”本案事实虽然发生于民法典实施之前，但该行为此前的法律及司法解释中均没有规定，《民法典》第五百二十四条的规定，依法可以适用。

《中华人民共和国民法典》第五百二十四条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行;但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”本案中，小芳与小刘签订《房屋买卖合同》后依约支付全部购房款，并实际占有使用该房屋，因小张等人未履行生效判决，导致案涉房屋被依法查封，小芳代小张等人向银行履行债务的行为系基于维护自身的合法权益，即取得该房屋的所有权，因此小芳对履行该债务具有合法权益。小芳代为履行后，银行对小张等人的债权转让给小芳，故支持了小芳的全部诉讼请求。

集美法院一审判决，要求欠款人小张及包括小刘在内的连带保证责任人向小芳偿还其所代为支付的款项及利息损失。

法官说法

《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日开始施行，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”本案行为可以依法适用《民法典》的相关规定，而根据《民法典》第五百二十四条规定,小芳因自己的合法权益代为履行后，依法取得对债务人的债权。

(本报记者 余晶 通讯员 集法宣)