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明明他违约我却可能败诉? 法官提醒:当心过了解除权行使期限

2023-01-18 15:50:56 来源:福建法治报

福建法治报—海峡法治在线1月18日讯  电影《重庆森林》里有一句经典台词:“不知道从什么时候开始,在每个东西上面都有一个日期,秋刀鱼会过期,肉酱会过期,连保鲜纸都会过期,我开始怀疑,在这个世界上还有什么东西是不会过期的?”是的,很多东西都会过期,“法律权利”也不例外。面对法律赋予的权利,不仅要有权利会过期的意识,还要看准权利的“保质期”多长,就像经典的法律谚语所说“法律不保护躺在权利上睡觉的人”,否则就像下面案例的主人公一样,面临败诉的风险。

案件回顾

小罗(化名)和小艳(化名)系校园情侣,毕业后小罗到了一家公司上班,对烘焙感兴趣的小艳在蛋糕店上班,但她的心愿是开一家属于自己的蛋糕店。

2021年2月14日这天,小罗和小艳重返校园,回忆昔日甜蜜的爱情,路过了大学城一个正在开发的商业广场。该广场售楼部外面粘贴着硕大的广告“爱在214,比钻石更有价值的商铺”。小艳有点心动,进一步了解得知,该商铺2021年7月31日就能交付,逾期交付超过60天即可解除合同,且本周购买总价还可以减免21400元。俩人再看看户型,这个商铺楼层高,可以隔成2层,正好和小艳理想的商铺一模一样,一楼卖蛋糕,二楼可摆放桌椅供客人吃着茶点聊聊天。越看越满意的俩人立马向家里的长辈借钱付了首付576000元,认购了该商铺,准备开业后好好经营一番。

可一转眼到了7月底,合同约定的交付时间到期了,该广场仍在建设中,开发商解释因上半年雨水天气较多难以施工,承诺尽快交付。然而,9月开学了,10月国庆了,寒假都来了,广场建设施工进度仍一拖再拖。2022年1月,小罗因职务晋升,被公司安排前往另一个城市担任经理一职,小两口共同前往新城市生活,开蛋糕店的计划也暂且搁置。2022年10月,因二人计划在新城市买房结婚急需用钱,便想到之前在大学城附近买的商铺没有按期交付,可以退掉。小艳立马与开发商取得联系,要求解除合同,开发商以各种理由推拒。二人无奈之下,只好将开发商诉至平潭法院,请求解除合同,退还已付购房款和相应利息。

法官说法

立案后,平潭法院经审理认为,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”该案中,小罗和小艳与开发商签订的《商铺买卖合同》未约定业主行使合同解除权的期限,但按照双方约定,因开发商逾期交付超过60日,买方有权解除合同,即自2021年9月30日起一年内,小罗和小艳有权解除合同,但其于2022年10月中旬才向法院起诉,解除权已消灭,故驳回其诉讼请求。

法官提醒

在购置不动产、租赁商铺、投资理财等情况签订合同时,应当仔细研究合同约定,看清楚解除权行使条件,如果具备合同约定的解除条件,应当及时通过各种方式收集、固定相关证据,并于一年内行使解除权。当然,解除权消灭,并不意味违约责任请求权消灭。比如小艳虽然暂时无法解除合同,但可以要求对方承担违约责任,包括滞纳金、违约金、资金占用期间的利息及其他损失。

(本报记者 陈菁 通讯员 林雅萍)