法院：案涉房屋权属约定无效

福建法治报—海峡法治在线2月16日讯 结婚，在多数人看来是一件十分神圣的事情，但有人为实现非法目的，通过“假结婚再离婚”来谋取不当利益。近日，永泰县人民法院就审结了这样一起案件。该案中，翁某、张某、何某3人意图通过离婚、结婚的方式，规避法律规定，不仅未能实现以房抵债的目的，还平添了一场官司。

案情回顾

翁某(男)与林某(女)原系夫妻，俩人婚后共同购置宅基地并起盖房屋一栋，相关权属登记在翁某名下。2015年3月2日，双方协议离婚并约定该宅基地及房屋归林某所有，但离婚后双方未办理产权变更登记。

2007年来，翁某多次向张某(女)借款，但因经营不善无力还款。2019年8月，经协商，双方约定翁某将其名下的上述房屋转给张某用于偿还债务。但由于该房屋属于宅基地，宅基地使用权的主体限于本集体经济组织内的农村村民，因此无法直接办理权属变更登记。

为实现房屋权属变更并避开《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地的限制性规定，2019年9月26日，张某与其夫何某登记离婚。同时由翁某委托张某以证件遗失为由向自然资源和规划局补办权属证书。2019年10月24日，张某与翁某登记结婚。2020年3月6日，翁某、张某以夫妻名义申请增加张某为共有权人。2020年5月21日，翁某、张某申请夫妻份额变更，将翁某所占份额全部转移到张某名下。2020年6月10日，翁某与张某登记离婚，《离婚协议书》约定上述房屋全部归张某所有，用于偿还2007年4月至2014年10月间翁某借款所欠债务351万元。后张某于2020年6月14日取得该房屋不动产权证。2020年6月18日，张某与何某登记结婚。当日，张某、何某就上述房屋申请夫妻份额变更，将张某的份额全部转给何某，何某取得该房屋所有权。

2020年10月，林某发现上述情况，遂具状起诉要求确认翁某与张某对案涉房屋权属约定无效并确认林某为房产所有权人，同时要求判令以上各参与人配合将房屋权属变更登记到林某名下。

法院审理

案涉房屋权属约定无效

永泰法院经审理认为，该案争议的房屋土地使用权形式为宅基地使用权，根据法律规定，该房屋仅能在房屋用地所在的集体经济组织成员间流转。该案各被告在明确知悉房屋性质的前提下，为了达到转移房屋权属抵债的目的，积极配合通过结婚、离婚的方式将案涉房屋最终转移登记至何某名下，均非善意。同时，在林某与翁某离婚协议合法有效情况下，翁某处置林某房产属于无权处分。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款规定，林某诉请有事实和法律依据，予以支持。张某、何某不服判决，提出上诉，福州市中级人民法院经审理驳回上诉，维持原判。

法官说法

离婚协议属内部约定，不具物权变动的法律效果

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条的规定，不动产的权属变更需要以办理变更登记为生效要件，夫妻双方离婚协议中对不动产物权归属的约定，属于内部约定，仅能约束协议双方，不直接发生物权变动的法律效果。因此，因婚姻、继承、共有分割等造成物权权属变更的，应及时办理权属变更登记手续，避免物权处于不稳定状态，以确保权益得到有效维护。

同时，公民应通过正当、合法的方式取得物权，任何规避法律、法规，违反公序良俗的交易均存在被撤销的风险。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第三百一十一条第一款 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

(本报记者 林珊 通讯员 力振炜)