租期内车位被所有人售卖 租方是否享有优先购买权

法院：租方享有优先购买权

若车位在租赁期内被售卖，承租人是否享有优先购买权?近日，厦门市海沧区人民法院公布了这样一起案件。

案件回顾

自2016年起，小陈(化名)向同小区邻居老杨(化名)租了一个车位，约定每月租金标准为650元。2021年10月4日，老杨的配偶许姐通过微信向小陈发送一份《车库租赁合同》。小陈未回复，但仍如期支付租金至2022年11月30日。

2022年11月4日，老杨将车位售卖，买卖双方约定2022年12月5日交付车位。当月，许姐向小陈发送微信称“车位月底到期，车库移交一下”。小陈并未回复。此后，许姐通过电话、微信联系小陈数次，均未得到回复。

此后，老杨通过发律师函、业委会警告等方式要求小陈腾空车位，小陈均置之不理。老杨遂诉至法院，要求小陈赔偿其经济损失。

老杨称：“我已提前半个月告诉小陈，我要出售车位的事情，他不接电话，也不回微信，至今还占用着我的车位没有归还，他应当赔偿我因此遭受的经济损失。”

小陈表示，老杨的车位售卖时仍在租期，老杨未提前告知，侵害其优先购买权，因此拒绝赔偿。

法院审理

海沧法院经审理认为，在此房屋租赁合同纠纷中，许姐于2021年10月4日代老杨向小陈发送一份《车库租赁合同》，要求小陈签字并交付合同，但小陈并未回复确认合同内容，也未在合同上签字并将签字后的合同交付给老杨。据此，应认定该份《车库租赁合同》未成立，老杨与小陈之间未有书面租赁合同，也未明确约定租赁期限，故老杨主张其与小陈建立的系不定期租赁合同关系，合法有据，法院予以采信。

小陈缴交租金至2022年11月30日，老杨的配偶许姐发出解除通知时距其确定的合同解除时间尚有半个月，足够小陈腾空车位，故老杨的解除通知合法有效。合同解除后，小陈应向出租方老杨交还车位。现老杨诉求小陈立即返还案涉车位，依据充分，法院予以支持。

同时，小陈至今仍占用车位未归还，给老杨造成车位无法另用的损失，该损失主要为租金损失，小陈应对此予以赔偿，故老杨主张小陈自2022年12月6日起至实际返还车位之日止按每月650元的标准赔偿其租金损失，有相应的事实和法律依据。

然而，在老杨转卖车位时小陈仍系承租人，而老杨未提前告知出售意向及具体转让条件，侵害小陈的优先购买权。鉴于老杨所主张的经济损失无证据表明有实际产生，即便有产生，也系老杨与买家自行协商确定，小陈并未参与其中，且老杨还侵害了小陈的优先购买权，故老杨要求小陈赔偿违约金5万元及从2022年12月6日起每日按案涉车位出让价款23.5万元的万分之五计算的赔偿金，缺乏依据，法院不予支持。

法官说法

租期内售卖车位，租方享有优先购买权

优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人将标的物卖给第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。该制度有利于简化交易程序，降低交易成本。

在此案中，老杨将案涉车位出租给小陈使用，双方之间即有效成立租赁合同关系。而老杨无法举证证明他在转卖车位使用权前，已经向小陈告知出售意向及具体转让条件，其未保障小陈作为承租人及小区居民在同等条件下的优先购买权，侵害了小陈的优先购买权。

另外，建议各位房屋租赁的当事人，如果租赁期限为6个月以上的，应采用书面形式进行约定，如果没有采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，承租人和房东之间的权利义务并不稳定，房东随时可以解除租赁合同，承租人也随时可以终止租赁合同，但基于诚实信用及公平合理原则，解约方应当在合理期限内提前告知对方当事人。

(本报记者 余晶 通讯员 海法宣)