改造架空层，开发商侵权了吗?

法院：架空层权属归全体业主，擅自改建属于侵权

福建法治报—海峡法治在线12月19日讯 开发商将小区架空层改为库房、商铺用于创收，业主认为开发商的行为侵犯自身的权益，将开发商诉至法院。涉案架空层到底归谁所有?日前，石狮市人民法院审理并宣判一起物权纠纷案，认定涉案架空层归全体业主共有，开发商需返还并支付占用期间的占用费。

案情回顾：

1992年，石狮某公司登记成立，后在承建石狮某小区楼盘时将小区1号楼的架空层规划为“架空休闲”。2020年3月，石狮某公司未经全体业主同意，便擅自将1号楼架空层改造为多间商铺对外出租。

业委会认为，石狮某公司的行为侵犯业主的合法权益，遂将其诉至石狮法院，要求确认案涉架空层归小区全体业主所有，并要求支付占用期间的相关费用。

石狮某公司则认为，案涉架空层是其开发建设，并未约定由全体业主所有，且涉案标的自竣工验收至今其并未占有、使用，也未同意任何人使用该架空层。建设之初，该架空层便是如今样子，不存在改造行为，也未就涉案架空层与他人签订租赁合同，所以无需支付占用费用。

法院审理：

共用部位权属约定不明确的归全体业主所有

法院经审理认为，根据该小区1号楼一层平面图，案涉架空层备注为“架空休闲”，在原规划设计中并没有围砌封闭墙体，仍然依附于主体建筑而存在，属于非独立的所有权空间，不属于业主的公摊范围，也不属于开发公司的产权保留空间，与小区道路、绿地等公共设施性质相同。

石狮某公司与业主签订的《商品房买卖合同》，仅约定买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，对架空层、地下室公共配套设施的权属没有明确约定。

根据《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。以及《福建省物业管理条例》第八十七条第二款规定，地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。案涉架空层、地下室公共配套设施应归全体业主共有。故小区业委会诉请确认架空层归小区全体业主所有，于法有据，法院予以支持。

关于占用费的标准，因双方无法达成一致意见，为减少双方当事人诉累，综合考虑案涉架空层的属性、本地普通商铺的租金行情等因素，法院酌定案涉架空层的占用费按每平方米每月5元计算，即石狮某公司应支付小区业委会自2020年3月3日起至实际移交案涉架空层期间按每平方米每月5元计算的占用费。

法官说法：

业主有权请求排除妨害、恢复原状

小区架空层的功能作用在于服务居民生活，提升居民生活质量，但开发商交房时擅自改变架空层用途，侵占小区架空层的情况时有发生。

明确业主建筑物区分所有权的范围是保障业主合法权利的前提和基础。《民法典》对“业主的权利和范围”进行专章规定，对于保障业主权利具有重大意义。

开发商、物业公司等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行其他经营活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。因此，公司擅自改建、占用业主共有的架空层空间行为，违反建筑物区分所有权的相关法律法规，应向小区业委会返还案涉架空层空间。

法官提醒：

业主在签署商品房买卖合同时，要仔细阅读合同条款，尤其注意对自身不利的条款。对合同条款存疑时，应当要求合同相对方予以解释和说明，尽可能准确理解合同信息，审慎签订合同。如果发生争议，可以通过仲裁或诉讼的方式来解决。

(本报记者 林扬阳 通讯员 蔡玉玲)