对于很多人来说，辛苦工作多年才攒下一笔钱买房子，是一件人生大事。然而，在买房过程中，因为法律意识薄弱，很多人踩了不少“坑”，原本开心的事情变得糟心。那么，买房需要注意什么?晋江市人民法院的法官结合该院办理过的真实案例来为大家详细分析。

一、《看房确认书》不能随便签

《看房确认书》是居间合同中常见的禁止“跳单”的格式条款，若其中关于违约责任的格式条款存在加重买房者责任、排除买房者主要权利的情形，而房产中介又未履行采取合理的方式提请买房者注意的告知说明义务，该违约条款则无效。

案例再现

2019年6月15日，黄某(甲方、委托方)与晋江某中介公司(乙方、受托方)签订《看房确认书》，约定由乙方委派经纪人陪同甲方验看其推荐的三套房产;甲方在看过乙方介绍的上述房屋后，若甲方与出卖方在未签订合同前交换联系方式或在六个月内与乙方介绍的出卖方自行成交、通过其他中介公司与乙方带看过的房屋出卖方自行成交、将乙方公司提供的房源信息提供给其他个人或公司，发生以上情况视为乙方代理成功，甲方均应向乙方支付佣金;佣金额度：买卖交易为甲方至少支付乙方基本佣金3000元，若基本佣金低于房屋成交价的3%，黄某应按房屋成交价的3%补齐差价;客户如未能将佣金及时支付给乙方公司，则自看房之日起每月加收佣金额度的千分之一为滞纳金。

当日黄某看房后，因黄某与业主未能达成一致意见，致使晋江某中介公司提供的居间服务交易未能成功。2019年7月23日，黄某自行与其中一套房产的业主达成房屋买卖交易，以115万元价格购买了该房屋。晋江某中介公司向黄某索要中介服务费及逾期支付产生的滞纳金未果，遂向法院提起诉讼。

黄某认为，其是在晋江被某中介公司员工蒙骗及未告知法律责任的情况下签名，晋江某中介公司提供的《看房确认书》是霸王条款，不予认可。

法院审理

本案中，《看房确认书》中关于违约责任的格式条款是否有效，以及黄某是否应支付晋江某中介公司中介服务费成为案件焦点。

法院认为，《看房确认书》中约定的第1条款约定不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故上述确认书约定的第1条款应当认定为合法、有效;但该《看房确认书》中双方对违约责任约定的第2、3、4条款，系提供格式条款一方(晋江某中介公司)要求对方在6个月内不得利用其提供的房源信息及加倍支付(按3%支付)中介费、违约金等格式条款，鉴于出卖房屋业主的房源信息为公开共享信息，且晋江某中介公司并未提供证据证明本案涉案房源信息系晋江某中介公司独家享有，存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，故《看房确认书》的第2、3、4条款系存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而晋江某中介公司未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务。

经法院认定，《房屋看房确认书》的第2、3、4条款违约条款无效，故晋江某中介公司请求黄某立即支付按房屋成交价115万元的3%即34500元及逾期支付的滞纳金的诉求，不予支持。

对于黄某是否应支付晋江某中介公司中介服务费，法院认为，虽晋江某中介公司未能促成买卖房屋双方达成协议，但综合考量晋江某中介公司已为黄某提供房源信息及带看房、洽谈价格等部分中介服务的实际损失及黄某违约的恶意程度等因素，结合公平、诚实信用原则，黄某应酌情支付晋江某中介公司中介服务费7000元。

法官提醒

买房找中介，房屋中介机构常要求客户在其提供看房服务后，签署《看房确认书》。多数客户往往以为该确认书为中介机构考核员工工作量的依据而草率签字确认，从而为日后纠纷埋下隐患。《看房确认书》属于双方自愿达成的一份合约，只要其内容合法，双方均应遵守。但是，如果合约中存在格式条款，且提供格式条款的中介机构存在借此免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而又未履行采取合理的方式提请买房者注意的告知说明义务，则该条款无效。

在此提醒，中介机构及看房者均应遵守诚实信用的原则，看房者在签署《看房确认书》时应看清条款后再签名确认，对于中介机构所提供的服务应按约定支付服务费。中介机构应遵守公平原则，不应通过格式条款排除对方主要权利及加重对方责任。