出售房屋未将户口迁出

被诉至法院索要违约金

法院：卖房人未履行义务，须按合同约定承担违约责任

2016年5月20日，周某作为出售人与陈某作为买受人，某中介机构作为中间方，共同签订了《房产买卖居间协议书》，约定周某将位于厦门市同安区祥桥二里的房产出售给陈某，成交价款138.5万元。双方对款项支付和产权办理等均做了详细约定。同时，根据协议第九条约定：甲方(卖方)承诺于2017年5月19日前，将落户于本房屋的户口全部迁出，如甲方未能及时迁出户口，每逾期一日，按房屋总价的万分之十赔偿给乙方(买方)。

陈某按约定付款后，于2016年5月31日办理了新的产权证(权属人为陈某夫妻二人)。约定时间届满后，陈某多次催促周某一家四人(其中义务教育学龄儿童2人)迁出户口，并告知因户口被周某一家占用，无法顺利转卖房屋。陈某夫妻于2020年7月1日向法院提起诉讼，要求周某一家将户口迁出，并按协议约定赔偿因户口未及时迁出而产生的违约金。

庭审中，周某辩称双方已达成了口头协议，陈某同意周某迟延迁户。陈某户籍所在地为同安区阳翟，购买周某的房产对落不落户本身需求就并不迫切，并且陈某也口头告知过周某，周某也无需着急着迁户。陈某未向周某催促过迁户事宜，也并未因周某的逾期迁户造成任何损失。

“我们并未达成口头协议。我们一直打算出卖房产，因为学位占用和户口，一直都没法卖出去，每个月还要偿还房贷，给我们造成了巨大的精神压力，周某在2016年9月份还用该房产给其女儿入学，占用了该房产的学位，周某的行为对房屋的出售造成了巨大的影响。”陈某陈述。

最终，经法院调解，周某一家向陈某夫妻支付违约金65000元，陈某夫妻不再追究周某一家的法律责任。

法官提醒

买房有风险，交接需谨慎。二手房买卖除了注意有无被查封、一房多卖等情形，还需注意有无户口未迁出占用学位影响买方孩子就读或再次出售遇到障碍等风险。此外，无论何种原因(不可抗力因素除外)导致卖方未按约定期限履行义务，都需要根据合同约定承担违约责任。因此，提醒市民在购买二手房时，应有意识地了解所购房屋的户口情况，并在合同中就原有户口的迁出进行明确约定。

《民典法》这么说——

《中华人民共和国民法典》第五百八十二条　履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（本报记者 余晶 通讯员 同法宣）