建宁法院善意执行系列楼盘烂尾案实现多方共赢

福建法治报-海峡法治在线7月23日讯 7月19日，建宁县“尚和国际”小区热闹非凡，已入住的群众纳凉聊天，好不自在。然而六年前，该房地产项目因资金链断裂而停建，购房者、农民工多次上访，矛盾重重。

曾经的“烂尾楼”如何能涅重生?甚至出现一房难求的状况?这样的变化来自建宁法院的善执惠商理念，在党委政府的支持下，法院敢于担当，主动作为，协调引进第三方代建，成立项目资金监管账户，推动原本烂尾的项目复工建设，使广大购房户的权利得以维护，债权人的债权得以保障，取得多方共赢的效果。

资金断裂 矛盾愈演愈烈

2012年，福建尚和置业有限公司通过土地出让的方式竞得位于建宁县濉溪镇河东村王家103亩的1号地块。开盘之初，因为楼盘位置优越、规划合理、靠近学区成为了很多建宁群众的购房首选，一期301套商品房销售一空。新婚燕尔的林女士就是购房者之一，打算将其作为孩子的学区房。

但是，林女士怎么也没有想到，六年多过去了，孩子已经到了上学的年纪，房子却迟迟未交付。原来，开发商缺乏宏观掌控，在房地产“繁荣”时大量进行民间借贷、多头抵押担保等方式融资，因一时的资金链断裂，导致旗下整个项目于2013年11月全部停工。

楼盘停工购房者不满、债权人闻讯上门要债、工人工资无法按时发出……尚和公司负责人在压力下跑路，留下了杂草丛生的工地。

2014年，起诉状纷至沓来。经过梳理，以该公司为被告的各类诉讼纠纷达236件，标的额达4.5亿余元。纠纷类型涉及农民工劳动报酬、建设工程款、民间借贷、商品房预售合同、商品房买卖合同纠纷等。福州中院、三明中院、永泰法院、将乐法院、建宁法院先后轮候查封其名下土地及房产……

与此同时，大量已缴纳首付款的购房户和被拖欠工程款的施工方及农民工心急如焚，矛盾愈演愈烈……面对如此棘手的案件，如何才能维护多方权益，使矛盾纠纷平稳落地得以解决?考验着法院的担当、法官的智慧。

陷入困境 重整转危为机

2017年底，经省高院组织协调，决定由建宁法院对“尚和国际”项目所涉执行案件及财产统一处置。

按照正常执行程序，查封、拍卖、变现，以拍卖的土地款、项目款偿还债权。这对于法院而言是最省事的办法。“但是看似简单处理了问题，却是按下葫芦浮起瓢，新的问题就会涌现。”建宁法院执行局法官包东明说。

一是普通债权清偿率低，一旦司法拍卖成交，拍卖款在扣除税费后还要优先清偿抵押债权，普通申请人所剩无几。另一方面如果后期无人“接盘”，业主交房日子将遥遥无期。而根据《福建省高级人民法院关于充分发挥执行职能服务保障民营企业的八项举措》，结合当前当地房地产市场环境来看，法官们为债权人“算了一笔账”，认为通过变卖的方式对楼盘房屋进行处置，以产生更大的效益，在实现债权人利益最大化的同时也保障了民营企业发展。

在综合考量变卖和司法拍卖的自身特点，并经过债权人会议讨论通过后，2015年3月，建宁法院和县委县政府协调后，专门成立建宁县“尚和国际”专项协调领导小组，决定以引入第三方对该楼盘承建、续建、复工并销售的方式盘活“烂尾楼”，尽可能实现各方利益最大化。

2017年11月，“尚和国际”项目债权人会议作出决议，委托具有阶段性担保资质的三明明房房地产服务有限公司作为销售中介机构进行变卖，由建宁法院设立销售款监管账户，变卖一套即解除一套的查封措施，销售款全部进入监管账户，销售佣金从销售款中先行支付，有效避免因其怠于处置查封财产导致轮候查封案件陷入执行僵局。