合同解除面面观

福建法治报-海峡法治在线3月2日讯  现如今，当事人双方在办理交易等业务时都会选择以签订合同的方式进行，这对于日后可能发生纠纷矛盾时，能够更好地维护自己的合法权益。但是，在合同完成之前，一方或双方有意向解除合同时，如果没有明确的解除协议，就极有可能引发不必要的纠纷。

关键词：合同解除

合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是合同之债终止的事由之一。

案例①

租赁店面忽视风险

要求解除所签协议

法院：协议已经履行 驳回诉讼请求

2014年1月25日，杨某与厦门阿罗海公司签订《租赁合同》，约定阿罗海公司将阿罗海城市广场中A269/A270单元店面出租给杨某，租期为两年。之后，杨某又将店面转让给武某。2015年底，武某再次将店面转让给陈某。三方签订《店铺转让协议书》，保证陈某对于阿罗海公司的店铺拥有优先续约权，如由于杨某或武某原因导致店铺被收回，武某同样承担违约责任，并向陈某支付转让费的10%作为违约金。

2016年2月2日，阿罗海公司向杨某发出一份《租赁合同解约函》，认为杨某擅自将店面出租，决定解除与杨某签订的《租赁合同》。随后，陈某将武某诉至海沧区法院，要求解除与其签订的合同。经审理，法院对陈某的诉求不予支持。

法官说法：

首先，合同性质及履行期限决定《店铺转让协议书》是无法解除的。《店铺转让协议书》是包括租赁合同等转让的一份继续性合同。所谓继续性合同，是履行必须在一定继续的时间完成，而不是一次或一时完成的合同，其以使用、收益标的物为目的，已经被受领方享用的标的物效益，是不能返还的。因此，继续性合同的解除不具有溯及力，只能面向尚未履行的部分。陈某与武某签订的《店铺转让协议书》所涉租赁合同部分已经履行完毕，无法解除。

其次，不存在约定解除和法定解除的条件。《店铺转让协议书》第五条约定了违约金条款，在武某和杨某未按照约定完成续约时，由武某支付转让费的10%作为违约金。可以说，双方对于店面无法续租的情况有所预见并约定了违约行为的后果。陈某对于租赁合同无法续租导致其无法继续经营的风险亦明知，但其认可并接受承担该风险的对价是转让款10%。现陈某以武某违反约定为由要求解除合同，没有合同依据，亦不符合法律规定。

综上，法院对于陈某解除《店铺转让协议书》的诉求不予支持。

案例②

以配偶未签字为由

解除房产买卖协议

法院：卖方违约 需赔偿房屋差价损失

2016年1月23日，林某与陈某签订《房产买卖协议》，约定林某将夫妻共有的房屋以380万元总价出售给陈某。协议签订后，陈某支付了30万元作为购房定金。并在接下来的日子里相继转账20万元、13104元至张某银行账户用于偿还按揭贷款。

由于自林某与陈某签订《房产买卖协议》以后，厦门市房屋交易价格处于持续上涨态势。2016年4月，林某以配偶张某不愿意配合继续完成交易为由要求解除合同。一个星期后，林某将收取的所有购房款退还陈某，并告知其解约。于是，陈某向法院起诉要求解除合同并赔偿损失。经审理，海沧区法院判决林某赔偿陈某房屋差价损失128.52万元，双方购房合同解除。

法官说法：

虽然林某认为其未取得共有权人张某同意签订的《房产买卖协议》属无效合同，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，法院亦对林某提出的《房产买卖协议》无效的主张不予支持。因此，林某与陈某签订的《房产买卖协议》，系双方真实意思表示，应属有效合同。陈某主张的房屋差价损失确因林某的违约行为所致，在厦门市房屋交易价格上涨的情况下，林某对其违约行为给陈某造成的损失亦能够预见。虽然林某签订合同时存在未取得共有权人同意的情况，但究其实质，是在房屋价格上涨的情况下，其获得利益减少，从而导致违约。因此，从保护陈某的信赖利益的角度出发，法院对陈某的主张经慎重考虑后，予以支持。