案例二

支付购房定金后不履约

买家无权要求双倍返还

2015年12月10日，李某向黄某买房，双方口头约定：房屋总价款为160万元，2015年12月11日前李某必须向黄某支付首笔购房款57万元。双方须签订书面房屋买卖合同，定金3万元。

当天，李某通过银行转账将3万元定金支付给黄某。2015年12月17日至19日，黄某3次向李某催要购房款首付款57万元，但李某以其受他人委托购房等理由拒绝支付款项。此后，李某未向黄某支付任何购房款，双方亦未订立书面房屋买卖合同。2016年2月4日，黄某将该房屋卖给他人，李某请求双倍返还购房定金6万元遭拒，遂诉至上杭县人民法院。

经审理，法院认为，根据法律规定，房屋买卖合同应采用书面形式。李某、黄某对房屋买卖未形成书面协议，且双方亦未开始履行合同义务，因此，双方之间的房屋买卖合同未成立。李某向黄某实际支付的3万元定金，根据给付的目的和效力，应为订约定金，即为保证订立房屋买卖合同而交付的定金。

李某、黄某双方在缔约过程中，李某向黄某表示了购买房屋的意愿，且以其名义实际支付了定金，根据诚实信用原则，李某作为购买人负有按时履行支付首期购房款并与黄某订立房屋买卖合同的义务。但李某未按时支付购房款，该行为导致李某、黄某双方未签订书面购房协议。李某的行为应承担缔约过失责任，因此，李某无权要求返还定金3万元。

法官说法

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。所以，在交易过程中，交定金须谨慎，不履约难退还。

(陈立烽 袁友凤)

案例三

补证明材料致房贷推迟

卖家不能单方解除合同

2016年8月，小杨夫妻将位于厦门市集美区的某房产出售给小林，双方签订《房产买卖协议》约定：房屋成交价为176万元，小林于同年9月8日前支付60万元;余款116万元由小林向银行申请商业贷款，由银行直接转至小杨账户，小林应在签订《存量房买卖合同》当日备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭手续，小林取得产权证后立即配合银行办理抵押登记手续。逾期达3日的，守约方有权解除合同并追究违约方的违约责任。

之后，小林按约定支付了60万元。9月12日，小杨夫妻与小林办理了产权转移登记手续，并签订《存量房买卖合同》，后该房屋产权登记在小林名下。同日，银行受理了小林的房贷申请，小林当场提交申请房贷所需的基础材料并签订贷款申请材料。两天后，银行在核实完征信情况后，发现小林的配偶在两年内信用卡逾期还款记录超过6次，需补交信用卡的还款明细，于是通知小林补交材料。之后，小林补交了材料。小杨夫妻因担心小林向银行提供的资信证明材料未能通过审核，无法支付余款，于10月19日起诉至法院，要求解除合同、恢复产权登记、由小林承担违约责任、中介方承担连带责任。

案件审理过程中，银行于10月20日审核通过小林的房贷申请。但是，小杨夫妻仍认为小林迟延履行提交资信证明材料的义务导致房贷延迟发放，构成根本违约。

经审理，法院认为讼争房屋产权已转移登记至小林名下，在合同履行过程中，小林应银行要求补充提交资信证明材料属于正常的流程，且银行已将贷款支付给小杨，小林的付款义务履行完毕，合同中也未明确购房余款的支付期限，小林不存在根本违约行为，故原告诉讼请求于法无据，不予支持。

法官说法

对于本案因补充资信资料致房贷推迟是否符合合同解除的情形，该案承办法官说，根据我国《合同法》规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种情形。法定解除主要适用于当事人不履行合同的主要义务，致使合同的目的无法实现的情形。本案协议签订后，小林已履行完其合同义务，讼争房屋产权也已完成转移登记，从维护市场交易安全与稳定的角度出发，本案协议不宜解除。从约定解除情形来看，涉案合同约定小林应在签订《存量房买卖合同》当日备齐按揭所需的资信证明材料并办理按揭手续，逾期达3日的，守约方有权解除合同。按照正常工作流程，银行完成放贷审核与签订借款合同需要一定时间，根据上述约定，小林已在办理过户当日提交了按揭所需的资信证明材料并办理房贷申请手续，后小林应银行要求补充提交相应材料也属于正常的工作流程，协议中并未明确购房余款的支付期限，小林不存在逾期付款的违约行为，故本案也不符合上述约定解除条件。

（吴淑贞）