林先生：前年初，我购买了一套98平方米的商品房，都住进去1年多了，我几次去找开发商要求办理房屋产权证，开发商不是说没时间，就是说让我再等一等，迟迟不给办理。我们小区的赵小姐房款早就交清了，却拿不到房屋产权证，她心里总是不踏实。我邻居费女士曾几次去找开发商说理，开发商不但不给办理，态度还极其蛮横，声称商品房的有些手续没有批完，房屋产权证根本无法办理，愿意找谁就找谁去。请问，购买房屋后迟迟拿不到产权证怎么办?

解答：

叶剑梅(松溪县法院法官)：林先生，您好!《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

最高人民法院的《解释》，明确了由于出卖人的原因，买房人在规定期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。如果双方合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收愈期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以请求解除合同并可要求赔偿损失。

《解释》中明确规定了开发商为买房人办理房产证的时间，且明确了是取得房屋权属证书的时间，并非报送产权登记资料的时间。如果双方没有特殊约定，那么根据《解释》的第十九条规定，因开发商原因在一年零三个月内还未办理房屋权属证书的，买房人可退房并获赔偿。

从以上规定可以看出，如果因为房屋出卖人的原因导致买受人无法办理房屋产权证的，买受人可以根据不同的情况，提出相应的诉求，维护自身的合法权益。

（本报记者 汤仙念 整理）