郝女士：半年前，我朋友在一家房地产开发公司印发的宣传资料中得知该公司准备开发一处住宅小区，宣传资料中还注明，要在小区内建设游乐场和花园。于是，她便与这家房地产开发公司签订了商品房买卖合同，并交了订金。现在，我朋友发现房地产开发公司并没有按照宣传资料中所注明的，在那块指定的位置上建设游乐场和花园，而是又建起了两栋商品房，使居住质量大为降低。为此，她找到房地产开发公司，要求他们承担违约责任。而房地产开发公司的负责人却说，在所签订的商品房买卖合同中并没有要在某个地方建设游乐场和花园的条款，宣传资料是不能代替合同的，根本没有法律效力，也就无须承担任何违约责任。

请问，商品房的宣传资料能否视为合同内容?房地产公司是否违约?

【解答】

叶剑梅(松溪县法院法官)：郝女士，您好!您所提及的这种现象在现实生活中时有发生。有些房地产开发商为了使自己开发的商品房销路好、效益高，便在广告和宣传资料中作文章，以不实的优惠条件及软硬件设施欺骗消费者，由此而引发了商品房买卖纠纷案件。

为了保护消费者的合法权益，制止房地产开发商利用广告和宣传资料欺骗购房者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

从这一规定可以看出，若房地产开发公司在宣传资料中注明要在住宅小区内建设游乐场和花园具体确定，对签订商品房买卖合同以及房屋的价格确定有着重大影响的，那该份宣传资料应当视为要约，出卖人违反的视为违约，应承担违约责任。

（本报记者 汤仙念 通讯员 潘虹 整理）