高端化成趋势 高押金成门槛

“世界之大，我的那张养老床不知在哪里?”75岁的北京老人薛名德一脸茫然。

薛名德夫妇只有一个女儿，她出嫁后到云南生活多年，一年难得回来一次。随着年龄增长，薛名德感觉生活越来越吃力。最后，他和老伴商量，一起到养老院度过余生，“除了有老人可以聊聊天，发生什么突发事，也能喊得到人”。薛名德走访后发现，北京老人多，养老院少，公办养老院更是一床难求。而进民营养老院，押金门槛太高，少则两三万元，多则上百万元，“对于大多数每月只有几千元退休金的老人来说，只能是望而却步”。

业内人士告诉记者，我国绝大多数养老机构都会选择登记为民办非企业单位，可以享受国家的经济补助和土地、税收上的优惠。由于民办非企业单位不能盈利和分红，而养老地产又属于商业房产的范畴，天生具有福利性事业与市场化经营的特点。因此，如何平衡养老地产公益性与营利性之间的关系，始终是投资者一个绕不开的难题。

养老机构的升值空间

位于北京市海淀区的一家老年公寓，气派的大门、高大的前厅，前台不时有人办理入住手续，乍一看不像养老院而像个宾馆。在墙上悬挂的证照中，记者发现这家老年公寓并非是工商部门登记的有限责任公司或股份公司，而是民政部门登记的民办非企业单位。

北京市一家民营养老院的院长张先生向记者透露，根据国家鼓励社会资本进入养老产业的政策，他的养老院在创立初期，每一张床位就获得了市、区两级财政的补贴5万元。张先生说，民办养老院的收费包括：床位费，每人每月1100元上下;饭费，每人每月700元左右;护理费根据服务对象的不同，几百元至上千元不等。一般来说，每人每月需交纳的费用则在2500元至3500元左右。以500张床位计算，一个月则是120万元至170万元左右的进账，全年则是近2000万元的进账。而支出主要包括房屋使用费、人工成本、水电支出和装修改造费用四大方面，这些支出一般不会到1000万元。“如果老人的入住率达到70%以上，民办养老院是可以实现盈利的。尽管无法在短期内实现巨额盈利，但这一市场拥有巨大的升值空间，在经济仍处下行通道时，养老相比其他投资领域收益更加稳定。”张先生说。

专家认为，养老机构的项目营建和运营，对企业的资金能力要求都很高，而且后续经营资金回收又比较慢，无法吸引社会资本大规模进入养老产业。

记者注意到，北京市相关政府部门已开始探索共有产权的养老模式。共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

北京的共有产权政策，引起了部分房地产开发商的兴趣。某房地产开发商肖先生告诉记者，他计划收购大兴区亦庄附近的一处230亩用地及16万平方米房屋，用于养老地产，“项目策划书已经提交给了政府，正在等待批复”。

按照肖先生的项目策划书，根据共有产权的按份共有分配，公司自持5%，其余95%对外销售。购房人获得50年的产权证，入住后按月支付一定费用享受养老服务。据估算，投资者最终可实现房屋销售收入60亿元，年养老服务利润收入3亿元以上，“如果按照养老院的服务收费，轻资产大概需要10年左右回本，重资产则可能需要15年至20年才能收回成本”。