案例二：

物业“不作为” 能否不交纳物业费?

近日，永安市某物业服务有限公司一纸诉状将业主沈某告至永安市人民法院，要求该业主交纳拖欠的物业费。

该物业称其完全履行了合同约定的管理服务事项和义务，沈某作为业主2016年一年未交物业服务费用，经多次催讨未果，其拖欠的物业费已经高达1272.91元，遂向法院提起诉讼，并依法提交了营业执照、法定代表人身份证明、《物业服务合同》、物业服务费/水电公摊一览表、催收通知、提示、图片等证据。

“我不交物业费的原因是因为物业根本就不作为!”沈某愤愤不平道。原来，沈某认为物业乱收费，对进出车辆拦下收费，扰乱业主正常生活，小区卫生垃圾无及时清扫，管理混乱，故拒绝交纳物业费。

法院审理认为，该物业与永安市某小区B区业主委员会签订的《物业服务合同》对该小区内的全体业主都具有约束力。物业按合同的约定履行了相关的物业服务，而作为业主的沈某未按合同的约定交纳相关的物业服务费用，对此应当承担偿付责任。在审理过程中，通过法院主持调解，最终，沈某支付福建某物业服务有限公司物业服务费、公摊费合计800元。

（本报记者 黄丽青 实习生 林馨怡 通讯员 邱丽萍)

法官提醒①

不交物业费，这些理由不成立

1、不是前期物业服务合同的当事人。前期物业服务合同具有涉他性，合同的效力可以追及业主。

2、物业公司未尽到安全保障义务造成业主财产损失。业主可以据此提出违约或侵权之诉，也可以以此为由进行抗辩，法院在最后的认定中会根据安保责任的范围和以及业主的具体损失酌情减免。

3、物业公司提供的服务存在瑕疵。如找不到停车位、私搭乱建未解决、漏水又停电……首先，依据谁主张谁举证的原则，一般由业主承担存在瑕疵的举证责任;其次，业主需区分不同的法律关系。

4、房子只买未居住，空置房未享受物业服务。虽然未入住，但是公共区域的维护、清扫等费用依然存在。

法官提醒②

关于服务纠纷，这些法规你得懂

【违约责任】 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【违约金】 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【物业服务费用交纳】 《物业管理条例》第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

许多业主认为，不交物业费可以制衡物业服务公司。其实，只有签订好物业服务合同，规定好双方的权利义务及违约责任，成立有效的业主大会，充分发挥全体业主的公告管理权利，这些远比什么都重要!