法官提醒：购买二手房应先确认产权归属

福建法治报-海峡法治在线1月21日讯  千挑万选看好了房子，房款付了30多万元，莆田的程某却发现自己所买的房子被法院查封冻结了。这种情况下，这套二手房的买卖合同还有效吗?

莆田的程某与宋某签订了《房产转让经纪合同》，约定程某以774700元的价格向宋某购买址在泉州市洛江区安吉路某小区的一套房屋。

为确保交易安全顺畅，合同约定：“甲方(宋某)保证上述房屋权属清楚。若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方(程某)造成的损失，由甲方负责赔偿。”合同还就违约责任问题进行相关约定。

签订合同前后，程某支付宋某购房款322886元(包括定金50000元)，并按合同约定代为支付了3个月按揭款计10095元，即合计支付购房款332981元。钱付了近半，可是程某没想到宋某迟迟不配合他办理过户手续。此后，他才知道因宋某欠他人钱不还，该套房产已被法院查封。

几经沟通，程某还是未能将该房产过户，更无法办理房屋出售手续。于是，他把宋某诉至泉州市洛江区人民法院，请求判令解除双方签订的《房产转让经纪合同》，并判令宋某立即返还程某已经支付的购房款、定金，支付合同约定的违约金，同时赔偿因违约而给程某造成的损失。

法院审理

法院经审理认为，程某与宋某签订的《房产转让经纪合同》实为房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。诉争房屋因另案被法院查封，且宋某至今无法解决诉争房屋产权受限问题，程某购房目的无法实现，程某主张解除合同并返还已付房款，理由充分，予以采纳。由于宋某的债务纠纷致买卖标的被查封，诉争房屋交易未能进行，合同无法继续履行，宋某的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。程某请求被告赔偿定金，符合合同约定，予以采纳。

本案中，诉争房屋被查封之日即宋某违约之日。双方签订的合同第九条约定宋某自违约之日起两日内退还已付购房款，未能及时退还的，程某有权每日加收已付房款的0.05%违约金;现程某请求宋某支付违约之日起两日后的次日至本判决确定还款之日止按已付房款332981每日0.05%计算违约金。虽合同对返还定金及违约金明确并列约定，违约责任范围超过造成损失的百分之三十，可以认定为“过分高于造成的损失”，但宋某未到庭参加诉讼，视为放弃违约金过高的抗辩，故法院对上述违约金的请求予以支持。

对此，法院判决解除程某与宋某签订的《房产转让经纪合同》，宋某应返还程某已付房款332981元，赔偿程某定金50000元，并支付违约金。

法官说法

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。同时，第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

本案中，宋某由于自身的债务纠纷致买卖标的被查封，诉争房屋交易未能进行，合同无法继续履行，其已构成违约。程某、宋某双方在合同内明确规定若一方违约，另一方有权加收违约金。故作出如上判决。