判决：双方均不存在违约  定金应返还

安溪县法院经审理认为，《中华人民共和国担保法》第九十三条规定：“定金合同可以是单独订立的书面合同，也包括当事人之间具有担保性质的信函、传真等。”2018年8月29日，王某萍为购买王某泉的房屋，向王某泉指定的账户汇款3万元，并发微信告知王某泉交了定金3万元，依照上述法律规定，王某萍和王某泉之间订立的定金合同成立并生效。“原告支付定金的主要目的是作为今后双方签订正式房屋买卖合同的担保，性质上属于立约定金，不能直接证明房屋买卖合同已经成立。”法院认为，本案定金合同成立时，王某萍与王某泉并未对付款期限、房屋产权转移时间、契税承担、违约责任等房屋买卖合同的主要条款进行约定，双方均负有继续商谈的义务。

2018年9月1日，双方在继续磋商时，因对房屋墙壁发黑及基于各自的利益考虑问题，未能就房屋买卖合同条款达成一致意见，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可以归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”应认定未签订房屋买卖合同系不可归责于双方当事人的事由所致，双方均不存在违约。因此本案应适用立约定金原则，安溪法院最终判决王某泉应返还王某萍定金3万元。

法官说法：不同类型的定金合同适用定金罚则不同

随着我国市场经济的不断发展，定金制度的适用需求不断增多。甚至在一般的民事经济来往中，许多当事人也纷纷签订定金合同以保证债务的履行。根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”许多当事人以为签订定金合同后就可受定金罚则保护，其实这是对定金罚则的一种误解。定金罚则作为一种惩戒性担保方式，有其严格的适用条件：1、定金合同有效;2、主合同有效;3、当事人一方不履行债务;4、不履行债务的一方当事人不具有法定或者约定的免责事由。

此外，根据不同类型的定金合同，其在定金罚则的适用上又有区别：

1、立约定金合同的目的在于保证当事人将来按照约定内容签订合同，而非担保债务履行。因此，当事人双方签订立约定金合同时应当对将来要签订的合同的基本内容予以明确;否则，将来因主合同的主要条款无法达成一致意见以致主合同不能签订时，定金合同也将因失去应有的法律效力而无法适用定金罚则。

2、证约定金合同的目的在于证明主合同成立，但定金交付与否不是主合同成立的必备要件。

3、成约定金合同的目的在于以交付定金作为主合同成立的要件。但给付定金的当事人未付定金，主合同已履行或者履行不要部分的，不影响主合同的成立或生效。

4、解约定金合同的目的在于以交付定金作为保留合同解除权，交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，接受定金的当事人可以通过双倍返还定金来解除合同。

5、违约定金合同，即通常所说的履约定金合同，它的目的是为了保证主合同得以履行。在定金交付后，当事人一方应履行债务而未履行，受定金罚则约束。

（本报记者 叶华南）