“二房东”逾期转租房 房东及租客先后提起诉讼
2019-06-14 11:19:32
来源：福建法治报
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法院：转租期限超过承租人剩余租赁期限的租房合同超期部分属无效
福建法治报-海峡法治在线6月14日讯 许多人都有租房的经历，因特殊原因需将房屋转租的情况也时有发生。但如果转租操作不当，随之而来的纠纷也不少。那么，如何转租才能有效避免纠纷的发生呢？近日，莆田市城厢区人民法院审结了一起房屋租赁纠纷案，带你了解合法转租的正确操作方式。
将房屋逾期转租他人两次被起诉
2015年5月20日，房东蔡某某与承租人许某某签订了《房屋租赁合同》。2016年4月15日，许某某又将房屋转让给了张某某，并签订《商铺转租合同》。而后，张某某先后支付给许某某押金1万元、转让费3万元及截至2018年7月1日止的租金。
2017年8月7日，许某某未及时缴纳2017年度（即2017年5月20至2018年5月19日）的房租及擅自转租，被蔡某某提起诉讼。蔡某某要求解除自己与许某某签订的《房屋租赁合同》，并要求许某某承担违约责任及赔偿经济损失。
经审理，法院认为，蔡某某已明知许某某将部分承租房转租给他人而未提出异议，且在法院要求蔡某某本人到庭就案件的有关事实接受询问时，蔡某某又拒绝到庭，故蔡某某以此为由认为许某某的行为构成违约，缺乏依据。
2018年8月6日，承租人张某某也将许某某告上法院。
张某某说，蔡某某不同意许某某的转租行为，要求收回房屋，致使双方的《商铺转租合同》无法继续履行。他认为，许某某的行为构成违约，故请求法院解除《商铺转租合同》。
据了解，许某某与蔡某某签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之日为2018年7月1日，而张某某与许某某签订《商铺转租合同》约定的租赁期限为2016年7月1日至2021年7月1日。
法院审理：
转租期限不能超过承租人剩余租赁期限
经审理，法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。故该转租合同中自2018年7月2日起至2021年7月1日止的约定无效。又因张某某知晓涉案商铺系转租的性质，并知晓蔡某某与许某某之间的租赁约定，故张某某对商铺转租合同无效内容的约定存在过错。许某某作为房屋承租人和转租人，对商铺转租合同无效内容的约定亦存在过错。故对商铺转租合同无效的部分，双方的过错明显且相当，应各自承担责任。
由此，法院认为，张某某与许某某签订的《商铺转租合同》部分无效，部分有效，且双方均同意解除合同，故应当判决解除张某某与许某某于2016年4月15日签订的《商铺转租合同》。
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