“二房东”逾期转租房 房东及租客先后提起诉讼
2019-06-14 11:19:32
来源：福建法治报
|
法官说法：
转租超过原租赁期 超过部分合同无效
转租房屋应经出租人的同意，且转租的期限应当在本租的剩余期限之内，即转租合同约定的租赁期限终止之日要么与原租赁合同约定的重合，要么比原租赁合同约定的提前。
这是因为原合同期限届满，承租人对租赁房屋不再享有合同约定的权利，也失去继续作为转租合同当事人的依据，因而次承租人若继续使用房屋则属于无权占有，是侵权行为。
对于超过本租剩余期限的转租期间的效力，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定为无效。但如果出租人同意转租期限超过原合同期限的，超过的部分则为有效。在这种情况下，转租合同因原租赁合同履行终止而终止，而次承租人与出租人之间成立新的房屋租赁合同关系。
本案中，许某某与蔡某某的租赁合同于2018年7月1日届满，那么许某某在与张某某签订转租合同之时约定的期限届满之日不应该超过该期限。故本案中的转租合同部分无效，部分解除。
提醒时刻：
房屋转租需要注意的问题 不少人因为不了解法律对于房屋转租的相关规定，实施了房屋转租的行为，从而引发法律纠纷。为了避免相关的纠纷，在房屋转租时，应注意以下问题：
(一)有下列情形之一的房屋不得转租
1、承租人拖欠租金的，如承租人拖欠出租人租金的，那么承租人就不能转租承租的房屋；
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的；
3、租赁合同中未约定可以转租，如果出租人同意转租才能转租，出租人不同意转租的，承租人也不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
(二)承租转租房屋应注意的问题
首先，要注意“二房东”是否有正式的租赁合同。 如有，在和转租人签订租赁合同时，应注意以下事项：
1、查看“二房东”的有效身份证明及和房东签订的租赁合同，要确保转租人的身份信息正确和是否具有转租的权限，以免上当受骗；
2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担，如果不问清，有可能会因谁缴费而发生争议；
3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其他费用，以免被物管要求承担不应承担的费用；
4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式 ，并要求出租方提供租金收据，这些必须要清楚明白，以确保房屋转租期限在剩余的租赁期限；
5、应对能否转租做出约定；
6、要明确违约责任和违约的补偿标准；
7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任；
8、应对提终止合约情况做出约定，并且，合同约定的内容不能超过主合同，比如主合同约定承租人只能使用约定的一间卧室，另一间不能使用，而从合同却明确约定承租人可以使用所有房间，那么，这部分会被认为是无效的。
（本报记者 余晶 通讯员 黄盈熹 李晓娟） |
精华推荐
