法院判决：开发商构成违约，是否欺诈难以认定

本案双方当事人的争议焦点在于，A公司是否在销售过程中明确告知王女士讼争房屋客厅(包括餐厅)和主卧的窗户类型。

思明区法院经审理后认为，讼争房屋是落地窗还是高台窗，虽然不会影响房屋本身的居住使用功能，但无疑会对购房人的居住体验产生影响，从而影响房屋定价。尽管A公司否认其销售人员在销售过程中承诺是落地窗，但A公司曾在其官网上明确载明， “7.2米面宽横厅，超大落地窗，极致享受巨幕窗天海景”，这无疑对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，约束双方当事人，A公司未交付符合约定的房屋，构成违约，应当承担违约责任。

主审法官认为，对于普通购房者而言，即便相关图纸、沙盘模型显示讼争房屋的客厅窗户为高台窗，也不能苛责王女士在购房时对图纸、沙盘进行严格的审查，从而不能认定A公司已在销售过程中明确告知了王女士讼争房屋的客厅窗户为高台窗。尽管A公司对讼争房屋的宣传确有失实之处，但考虑到该房地产项目确实存在落地窗和高台窗两种户型，难以认定A公司存在欺诈的故意和行为，但可以认定A公司存在重大过失。

王女士诉请A公司将讼争房屋由高窗恢复成超大落地窗，不符合规划设计要求，法院不予支持。

此外，鉴于难以认定A公司存在欺诈的故意和行为，王女士诉请A公司因欺诈行为赔偿王女士损失9314513元，缺乏事实和法律依据，法院也不予支持。

最终，法院综合考虑讼争房屋的坐落位置、周边环境以及居住体验等因素，讼争房屋客厅由落地窗变更为高台窗，对讼争房屋的价格影响酌定按总房款的5%确定，即A公司应赔偿王女士经济损失465725.65元(9314513元×5%)。

法官提醒：

为避免日后的纠纷，大家可以在购房时提出要求，跟开发商做明确约定，实际房屋和样板间什么是一样的、什么是不一样的，可作为购房合同中的“补充条款”进行明确。

（本报记者 王淯滢 通讯员 思法宣）