百年总督府 三方连环诉

转租、加盖、维修：复杂法律关系咋解?

福建法治报-海峡法治在线3月24日讯 今年初，一起百年总督府苏廷玉故居权属纠纷在泉州市鲤城区法院法官张文俊的主持下，各方当事人签署了调解协议(详细报道见本报2020年1月22日4版《百年总督府权益归属终敲定》)。在皆大欢喜的同时，该起纠纷所涉及的复杂法律问题备受关注，记者就此采访了张文俊法官，对这些问题进行解答。

案情回顾

1978年，刚刚成立的泉州市某部门急需一处办公场所，便向苏廷玉故居(一座具有百年历史的清代总督府邸)原产权人胡某租赁该房屋。房屋出租后，由于自己长期居住在菲律宾，胡某便将房子全权委托给亲戚林某代为管理。1982年，因原有房屋面积不够使用，该部门在房屋土地范围内新建了一栋二层“综合楼”。

自2002年之后，产权人和代管人长期对苏廷玉故居缺乏有效管理，而泉州市某部门也改制为某国有企业，办公场所迁至丰泽区，后其将该房屋长期转租他人使用。2014年，该国企将讼争房屋转租给泉州某文化公司。泉州某文化公司承租后，投入大量资金以“修旧如旧”的方式对苏廷玉故居进行修缮和建设，并进行文化推广及经营。

此后，苏廷玉故居现产权人——胡某甲(原产权人胡某二儿子)、王某(胡某大儿子之妻，其丈夫已去世)到鲤城法院，起诉泉州某文化公司，要求其立即搬出故居，将房屋交还，并赔偿房屋占用期间的租金。

得知自己被起诉后，泉州某文化公司将上述泉州某国企告上法庭，请求法院确认双方签订的租赁合同合法有效。随后，该国企也呈上一纸诉状，请求确认其盖的二层“综合楼”属自己所有，并要求胡某甲、王某支付公司自1978年租用该房屋后，用于修缮、维护的费用共计10万元。

法官释疑

问题一：承租人未经出租人同意而转租的租赁合同应如何处理?

张文俊法官：一般来说，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但是，司法实践中经常出现，双方虽然在合同中约定未经出租人同意不得转租，但在实际履行中承租人却擅自转租，并且实际转租时间较长，甚至由转租人对租赁物进行装修、改造等，而对此出租人事实上不可能不知道。

针对这种情形，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下简称“租赁合同司法解释”)第16条作出规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。这也充分说明了，财产所有人应充分关注保护自己的财产权利，“法律不保护权利上睡眠者”。

本案中，泉州某国企将涉案房产长期转租，并于2014年起转租给泉州某文化公司，对此，案涉产权人及其代管人长期未提出异议，代管人并向泉州某国企收取租金，应认定产权人同意转租。但应注意的是，“租赁合同司法解释”第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”所以，泉州某国企在转租时转租期不能超过剩余租赁期限。