生活中还有哪些装修“神操作”?

① 精装房变“惊装”

案例再现

厦门海沧某小区业主林某购有精装修房屋一套并用于出租，该楼盘开发商为Z公司，物业管理公司为H公司。

Z公司、H公司就案涉房产签订有《厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书》，约定Z公司对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏承担5年质量保修期限，H公司受委托接收用户维修联系单。

业主林某于2018年底收房，2019年初发现卫生间顶部漏水、大理石地板开裂、部分墙皮脱落，遂联系H公司维修，但一直未有人上门维修，租户难以忍受漏水情况于2020年9月搬离房产。

海沧法院审理认为，Z公司所交付的房屋确存在质量瑕疵，作为精装房的开发商，Z公司应依法足额赔偿修复期间给业主造成的租金损失，而H公司仅是受托接收及反馈业主报修信息的物业服务企业，并非房屋质量的保证人，房产产生质量问题的地方也非建筑物的共有部分，不属于物业公司日常管理和维护的范畴，故H公司无需承担赔偿责任。

法院遂判令开发商Z公司赔偿业主林某2020年9月29日至2020年12月20日租金损失8200元。

法官说法

精装房遭遇装修质量问题并非个例，本案的判决有一定的示范效应。本案主要涉及两个问题：

1、精装房产生装修质量问题后，开发商的赔偿范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。此处的其他损失一般为房产因维修而无法居住使用导致的间接损失，若房产系用于出租，则因房屋质量问题必然会影响租客承租房产的意愿、导致业主无法正常出租和收益，故此种情况下的其他损失主要为租金损失。只要业主在维修期间未存在因不配合等自身原因导致修复期间被不合理延长的情况，损失范围就应认定为整个修复期间的租金损失。

2、物业公司是否需要连带承担赔偿责任。通常情况下，开发商会委托物业公司代为收取业主的报修信息，双方之间形成委托关系。物业公司此时的身份仅是接收及反馈业主报修信息的受托人，并非房屋质量的保证人，只要房屋产生质量问题的地方非建筑物的共有部分，不属于物业公司日常管理和维护的范畴，则物业公司仅需举证证明其有就业主的报修信息积极反馈、沟通、协调，未怠于履行受托义务，便无需承担房产维修期间的损失赔偿责任。

② 空调外机占用公共空间

案例再现

苗某和陈某是同小区同一楼层的邻居，两家房屋东西相邻。苗某家在安装空调外机时占用了两家公用的部分，还在该位置搭了一堵矮墙，导致后来装修的隔壁邻居陈某家无法安装空调外机，装修进度拖延了3个多月。陈某气不过，不停拨打市长热线和各种投诉，物业公司介入后苗某还是不整改，无奈之下，物业公司选择先断了苗某家的供电。

苗某到海沧法院起诉，同意法院介入调解。调解员到现场看到，苗某把安装空调外机的位置倒板成了上下两层，下层是厨房，上层自用，该小区楼盘是玻璃幕墙，除了专门预留安装空调外机的位置外，根本没有地方可以再安装了。

法官说法

邻里之间应当以方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》《住建部关于住宅装饰装修管理办法》《厦门市物业管理若干规定》的相关规定，业主行使物业共有部分的权利时，不得损害他人合法权益。装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。业主或使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。

设备平台属于共有部分，开放商在每套房屋专有部分相对应的外墙面范围均设置了摆放空调外机的设备平台供业主使用。苗某为了扩大自己的专用空间，自行改建设备平台，挤占了陈某家的空调外机安装位置，损害了陈某的合法权益。

像这样的纠纷中，物业公司在介入纠纷时也必须注意物业管理服务的边际，管理服务应以权利冲突中出现的妨碍排除为限度，只要在履行物业管理义务过程中设置一定约束可以消除妨碍，则物业公司不得再加重该约束。

③ 户门外开门影响邻居通行

案例再现

练某系海沧区某小区1501的业主，周某系同小区同楼栋1502的业主。双方房屋相邻，共用一条仅1米多的走廊通道。1501 室位于走廊通道尽头，1502 室位于走廊通道一侧。因此，练某进出家门，一定要经过周某家门前。

2021 年7月，周某拆除了开发商初始安装的内开式房屋防盗门，自行安装了外开式防盗门，该防盗门向外打开至90度时，门至对面墙壁的最近距离约 29 厘米。

练某发现周某将防盗门更换为外开式后，与周某多次沟通无果，遂向海沧法院提起诉讼。

法院查明，该小区的物业公司规定：“不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为。”

法院认为，该案系相邻通行纠纷。练某、周某因住宅毗邻产生相邻关系，练某出行必须通过周某住宅门前方能出行，故周某作为相邻方应对练某的正常通行提供必要便利。而周某在未与练某协商一致的情况下， 自行将内开式防盗门更换为外开式防盗门，导致在防盗门全开启时通道通行宽度仅剩 29cm，此宽度从正常生活经验判断，难以供普通成年人正常通过，更无法满足紧急情况下人员快速疏散的需求;且该防盗门突然向外开启时，存在碰撞到通道中正在通行的人员、 给通行人员造成损害的隐患。故周某安装外开式防盗门的行为客观上会给练某的出行构成妨碍、制造危险，具有一定的人身和消防安全隐患，同时也占用了公共空间。

法院依法判决，周某依法排除妨碍、消除危险，将防盗门的开合方式恢复原状，由外开式整改为内开式。二审维持原判。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。这就要求人们在处理相邻关系时，要充分考虑相邻权利人的生活方便，以人为本，睦邻友善，不得损人利己。

在日常生活中，装修时换掉开发商初始安装的防盗门是很多人都会实施的操作。有些业主出于扩大自家房子套内使用面积的需求，也会在换防盗门的同时将门的开启方向由内开改为外开。这看起来似乎只是自家私事，然而，一旦这种行为影响到邻居的正常通行甚至造成人身和消防安全隐患时，就会构成对邻居相邻权的侵犯。此种情况下被妨害通行的邻居有权请求行为人立即排除妨碍、消除危险，将防盗门的开合方式恢复原状。

(本报记者 余晶  通讯员  海法宣)