话题三：交了停车费，却没车位停

小王每月按时缴纳小区停车费，可下班回家时，经常没车位停车，其他业主也经常碰到这种情况。业主观察发现，小区经常有外来车辆暂停，小区物业也借此收取停车费用。

问题①： 小区物业是否有权利让外来车辆停车?

律师解答

周经纬律师：该情况需要根据具体情况进行判断。如果小区的管理规约、物业服务合同中有相关约定，允许让外来车辆停车，例如临时停放、访客停放等，并明确停放的规则和收费标准等，那么物业公司在遵循这些约定的前提下，可以让外来车辆停车。

但若小区的管理规约和物业服务合同中明确禁止外来车辆停放，或者没有明确约定，但业主大会决议禁止外来车辆停放，那么物业公司就无权擅自允许外来车辆进入小区停车。

问题②： 小区停车费应归属于谁?该如何管理?

律师解答

周经纬律师：关于停车费的归属问题。根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。案例中，因为是利用小区的全体业主共有部分划定的停车位，所收取的停车费，自然归全体业主共有。

关于停车费管理问题。停车费归属全体业主共有，应当纳入小区专项维修资金，用于小区公共设施的维修、更新和改造，或者按照业主大会的决定使用。例如，用于修复小区损坏的道路、更换老化的路灯等。停车费的收支情况应当定期向业主公示，保障业主的知情权和监督权。比如每月或每季度在小区公告栏、业主群等渠道公布详细的收支明细。

物业公司应当按照相关法律法规和物业服务合同的约定，妥善管理停车费，确保费用的安全和合理使用。不得擅自挪用、截留停车费，否则可能承担相应的法律责任。

话题四：物业服务不到位，业主拒缴物业费

某物业公司与某小区签订服务协议，约定由该物业公司为该小区提供物业服务。业主小刘未缴纳物业费，与物业发生纠纷，小刘表示自己之所以拒绝缴纳物业费，是因为物业公司多项服务均不到位，比如小区安保不严导致自家电动车丢失、楼道卫生不合格等，物业公司没有尽到责任，违约在先，所以才拒绝缴纳物业费。

问题①： 物业服务不到位，业主是否能拒绝缴纳物业费?

律师解答

周经纬律师：业主不能以物业服务不到位为由，直接拒绝缴纳物业费。根据《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。所以，业主有缴纳物业费的义务。即使物业服务存在一定的瑕疵或不到位，也不能成为业主完全拒绝缴纳物业费的充分理由。

问题②： 若物业服务不到位，业主如何合法维权?

律师解答

周经纬律师：业主可以通过拍照、录像、保存相关文件等方式取证，证明物业服务过程中存在违约违规的情况，并与物业公司沟通，提出整改要求，并书面记录沟通情况。还可向业主委员会反映、向相关部门投诉，进行协商解决。协商解决不成，可通过民事诉讼程序的法律途径，要求物业公司履行合同义务或减免相应的物业费。