物业小事 民生大事

—— 作为业主你需要了解的物业相关法律知识

“小物业”关乎着“大民生”，物业管理作为城市管理的基础组成部分，与群众的生活息息相关。扎根小区、服务居民的物业公司，本应成为群众生活的好帮手，然而，随着群众对美好生活的期盼和要求不断提高，此时物业公司的服务能力无法与之相匹配的话，就导致现实生活中业主与物业公司之间产生种种纠纷。

对此，记者邀请北京市炜衡(福州)律师事务所周经纬律师带大家一同了解物业纠纷那些事，学习法律知识，用法律维护自己的合法权益。

话题一：小区公共资金被挪用

近日，福州市仓山区某小区业主发现，从2023年起，该小区物业用小区公共账户资金为该社区居委会缴纳电费。公共账户资金是小区业主每月缴交的水电公摊费。

问题①： 用公共资金支付社区电费是否违规?若是不合规行为，物业侵害全体业主的利益涉及什么法律问题?

律师解答

周经纬律师：一般来说，如果公共资金的使用没有经过合法的程序和决策，或者超出公共资金的预定用途范围，那么用其支付社区电费可能存在违规。根据《福建省物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。

如果物业侵害全体业主的利益，可能涉及下列法律问题：违反物业管理相关法律法规，物业应当按照物业服务合同的约定和相关法规规定，妥善管理和使用物业费用等公共资金;侵犯业主的财产权，全体业主对公共资金拥有共同的所有权和支配权，物业未经合法程序擅自使用，侵犯业主的财产权益;可能构成民事侵权，业主可以通过民事诉讼要求物业承担侵权责任，赔偿损失;若因为物业的违规行为导致业主需要额外支付费用，业主有权要求物业赔偿这部分损失。简而言之，物业在管理和使用公共资金时，应当遵循法律法规和合同约定，保障业主的合法权益。

问题②： 遇到此类情况，业主该如何维权?

律师解答

周经纬律师：遇到此类情况，业主可与物业公司沟通协商。组织业主代表与物业公司面对面交流，要求其解释费用支出的原因和依据，并要求其改正违规行为，追回公共资金。以书面形式向物业公司提出正式的异议和诉求，明确指出其行为的不当之处;或向业主委员会反映。业主委员会作为代表业主利益的组织，有权与物业公司进行交涉，并督促其解决问题;业主还可召开业主大会，由业主大会共同商讨应对策略，通过集体决策对物业公司的违规行为进行处理，决定是否解除物业服务合同等;若协商不成，业主可向相关政府部门投诉物业公司的违规行为，进行调查和处理;业主若通过以上途径均无法解决问题，应当以物业公司侵犯业主权益为由，向法院提起民事诉讼，要求物业公司返还公共资金、赔偿损失，并承担相应的法律责任。

话题二：小区顶层露台漏水造成业主损失

由于小区顶层露台下水不畅，流入楼下业主小明家中，造成小明家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。小明将顶层业主小黄和某物业管理公司一并诉至法院，要求赔偿相应损失。但小黄表示，其不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。

问题①： 该案例中，造成小明家财产损失，物业是否需担责?

律师解答

周经纬律师：案例中，需要对物业公司在日常的物业管理中是否存在过错进行认定。若物业公司未按照物业服务合同的约定进行定期检查和维护，导致下水不畅，从而引发渗水侵害楼下业主小明家的情况，物业公司需要承担责任。若业主小明已经向物业公司报修顶层露台下水不畅的问题，而物业公司拖延或未采取有效措施解决，导致问题恶化，造成水淹事故，物业公司应承担责任。若物业公司未能有效管理小区的环境卫生，导致垃圾等杂物进入下水管道造成堵塞，进而引发水淹事件，也可能需要承担责任。

因此，若物业公司存在以上行为，属于履约过错，应当承担相应法律责任。

问题②： 顶层露台属于专有部分还是共有部分?该如何辨认?

律师解答

周经纬律师：根据《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

顶层露台应当被认定为建筑区划内的其他公共场所，因此属于业主共有部分。