话题五：住宅房楼下经营餐饮服务

小张在下班时发现，楼下原本公共的活动室正在装修，经了解才得知，该活动室即将改为食堂做餐饮服务。由于是住宅楼，卫生、空气等问题都会影响到居民住房的合法权益，并且物业并未提前征求该楼业主的同意及意见。因此小张找到物业理论，要求物业给出解决方案及说法。

问题①： 住宅楼楼下可以经营餐饮服务吗?

律师解答

周经纬律师：根据《大气污染防治法》第八十一条规定，排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染;禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

该法律条文明确规定，不能在居民住宅楼下新建、改建、扩建餐饮服务项目。

问题②： 物业未通知业主便动工，涉及什么法律问题?

律师解答

周经纬律师：根据《民法典》第二百七十八条规定，“下列事项由业主共同决定：……(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动……”物业公司擅自改变公共区域用途，侵犯业主的共同决定权和共有权。

根据《物业管理条例》第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。在物业管理区域内，物业公司应当按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业公司未经批准及未经合法的程序，改变公共区域用途，违反此规定。

普法后记

业主与物业的纠纷不单单只限于上述几种，还有很多生活中的问题是需要双方共同去解决的。提供物业服务是一个长久过程，业主与物业公司都应该明确自身的责任和义务，遵循法律规定、遵照合同约定。业主若对物业公司提供的服务不满意，可以通过正确的法律途径沟通协商解决;物业公司对业主不缴纳物业费时应主动、耐心地沟通，接受批评建议，通过改善服务、提高质量等方式得到业主的理解和支持，这样才能形成业主与物业之间沟通的良性“双循环”。

(本报记者 王思琦)