问题③

赔偿金额490万元依据何在?

王培军律师解答：根据2020年7月2日，范先生与伍女士签署的《上海市房地产买卖合同》(编号3975505)约定：“……　乙方(伍女士)除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方(范先生)支付相当于总房价款20%的违约金。甲方(范先生)可从乙方(伍女士)已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方(伍女士)等。”同日，双方另签署协议书一份，约定：“若因乙方(伍女士)违约导致买卖合同无法正常履行，乙方(伍女士)应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方(范先生)房屋装修费180万元。如因甲方(范先生)违约导致合同解除，则同样甲方(范先生)应向乙方(伍女士)赔偿装修费损失180万元。”

具体计算：该合同的总标的价款为1550万元，20%的违约金为310万元，再加上另外约定的180万房屋装修费，即为490万元。该赔偿的依据仍为双方之间的合同约定。

问题④

约定总价20%的赔偿金是否合理?

王培军律师解答：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为原《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《商品房买卖合同司法解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故一般不高于守约方实际损失30%的，不属于违约责任过高情形。我国目前违约金性质更偏向于补偿性，故部分司法实践存在法官依据裁量权予以调整的情况。

如果作为住宅性质购房，确实20%的违约金赔偿些许偏高，部分司法实践存在法官调整的幅度。但是该起房屋买卖合同纠纷所案涉标的为二手办公楼，而因房屋买卖合同交易标的涉及金额一般较大，则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，不能只看违约一方的所述损失，也要辩证地看因为其违约行为可能对守约方造成的损失。且依据人民法院查明事实，守约方的损失可能包含对案外第三人的违约责任，故人民法院对20%违约金予以支持并无不当。

律师提醒：

在这起案件的判决书中，法官用了“无奈”“遗憾”这些词，对于伍女士的遭遇，网友纷纷也纷纷表示同情，那么在购买房屋时，伍女士到底踩了哪些“坑”，忽视了哪些问题，律师提醒您注意以下几点——

1、需要注意银行贷款政策和放贷审批时间，预留充足的放款时间与充足的资金准备，预防存在长期逾期支付导致的违约结果。

2、提前衡量好资金实力和资金到账时间，重视合同约定履行时间，尽可能地按照双方约定履行。

3、若确实因意外情况导致自身违约，无法按照合同约定进行履行，此时应积极和卖方沟通，争取卖方理解，沟通过程注意录音留底，可作为日后双方口头更改合同内容的有力证据。

记者手记：

付了745万元首付款后，不仅房子没了，还要赔将尽500万元。付女士的遭遇，谁看了不说一句惨?

诚然，付女士的遭遇，放贷方有责任，但这不能成为逾期付款的托词。一个具有民事行为能力的人，应该重视合约的履行，也应该预见到交易过程中可能发生种种情况导致无法履约，并加以避免。

因此，在进行大额商品或财产交易时，消费者务必提前了解、掌握我国的相关法律法规。自己把握不准时，可以咨询律师寻求帮助，让专业的法律人帮忙把关，提示交易风险。

(本报记者 余晶)